9月挂地前瞻分析:10宗商住商服用地挂牌,总起拍价96亿

提要

9月7日广州一口气挂出10宗商住商服用地，用地总面积达32.1万㎡，总起拍价为96亿。

其中增城4宗，黄埔、白云各2宗，南沙、番禺各1宗。

对于本次挂地的前瞻性解读，且看广州中原研究发展部分析。

增城区

中新镇中新村A18048

地块基本情况分析：

该地块位于增城中新板块，其总占地面积为16209㎡，容积率为≤2.6，总建筑面积为42142㎡，起拍楼面价为12000元/㎡。

值得一提的是，本案距未来地铁中新站800米，且处于镇生活中心，无论区位条件还是周边配套情况均优于8月份出让的中新镇三迳村地块。

广州中原研究发展部认为，目前地铁21号线增城段朱村、朱村西板块地铁站周边地块陆续出让并建成项目，具备地铁优势的“面粉”越来越少；

相比之下，中新站周边仍存在一定可出让用地，故楼市前景相对较好，预计该地块将迎来各大房企的关注。

周边楼价分析：

地块周边一手项目空缺，目前以二手项目为主，部分楼龄较新的房源在售均价在1.9-2.4万元/㎡左右。

而部分楼龄偏长、距地铁站较远的房源楼价相对较低，如中信香樟墅均价仅在1.4-1.7万元/㎡左右。

永宁街叶岭村3宗地块

地块基本情况分析：

本次出让的三宗地块位于增城区永和板块，紧邻新新公路，总占地面积达12.7万㎡；

容积率均为≤2.7，起拍楼面价均处于11000元/㎡以上，明显高于近年同板块出让的地块。

需要指出的是，三宗住宅用地距离地铁站（在建）以及中新镇中心约5.4公里，距离新塘TOD约12公里，生活配套条件相对匮乏；

以周边大盘情况来看，未来比较依赖小区自建配套，此外公共交通通达性为其明显短板。

周边楼价分析：

目前片区优质二手房源与一手项目价格差距不大，其中在售的金地香山湖、合景誉山国际均价在1.8-1.9万元/㎡左右。

而金地公园上城凭借房龄新、区位条件好、配套情况完善等因素影响，在售均价亦相对较高，达1.5-1.7万元/㎡。

广州中原研究发展部认为，目前3宗出让地块起拍楼面价达11000元/㎡以上，日后项目盈利点至少处于21000元/㎡左右，明显高于周边在售项目。

若进入竞自持环节，未来盈利售价将更高，考虑到片区交通条件，配套相对匮乏，发展潜力有待观察，建议意向房企不宜过分追高价格。

白云区

人和镇方石村AB0611054、AB0611056

地块基本信息

宗地位于白云区人和镇方石村，江人三路以南，总用地面积61446㎡，其中可建设用地面积46781㎡，起拍总价为14.03亿，折合楼面价15000元/㎡。

地块采用“限地价+竞自持+摇号”方式出让，最高50元/㎡。

该地块为白云人和板块近年公开出让居住用地，根据官方规划显示该片区属于“广州航空产业基地”，由空港经济区管理，从长远来看发展前景可观。

但需要理性看待的是，地块周边现状以村落、农地为主，其距离地铁3号线人和站3公里，生活配套完善度低；

未来如何吸引买家，为片区市场“拓荒”，对于拿地房企而言为较大的考验。

周边楼价情况

地块周边无成型商品房居住区，以城中村、回迁房为主。

广州中原研究发展部认为，本次出让带有一定“试探性作用”，未来有利于白云区北部聚集人流，带动区域活力。

钟落潭镇良田村AB0809019

地块基本信息

宗地位于白云区钟落潭镇良田村，总用地面积9075㎡，其中可建设用地面积8136㎡。起拍楼面价3245元/㎡。达到最高限价后，楼面价则为4750元/㎡。

该地块用于建设综合保税区入区企业及关联的工业和物流企业员工的租赁住房。

租赁方案须经广州空港经济区管理委员会审核同意。

项目建成后所有建筑物必须整体确权并自持（只办理一个不动产权证），不得销售，自持年限与土地出让年限一致；目前地块周边住宅市场空白。

黄埔区

长岭居CPPQ-A1-3

地块基本情况分析：

宗地位于长岭居板块，东侧为保利岭南林语项目，北侧紧邻永顺大道。

总占地面积为42445㎡，实际可建设面积为33627㎡，该地块计容的5%需配建人才公寓，扣除人才公寓面积后其楼面价为14927元/㎡；

地块采用“限地价＋竞配建人才公寓＋竞自持＋摇号”的方式出让。

周边楼价情况

与地块相邻的金融街融穗御府目前已售罄，但尚未进入二手市场；

与地块隔路相对的为即将入市的黄埔区标杆地项目中冶•逸璟台，其首期将推出149-218㎡叠拼产品，有望在年内入市；

周边二手项目主要为岭南林语及奥园春晓，均价在2.8-3.2万元/㎡之间。

广州中原研究发展部认为，受近年土拍刺激，加上有轨电车规划正式落地，长岭居板块高端因素不断累积。

本次出让地块位于长岭居西侧部分，受地铁21号线直接辐射，建设时间较早；此外，其区位价值有“标杆地”加持，预计将颇受市场欢迎。

开发区YH-A3-7地块

地块基本情况分析：

该地块占地面积49404㎡，计容面积为143272㎡，整体位于万科山景城西侧。需配建计容5%的人才公寓，扣除人才公寓后实际楼面价为11574元/㎡。

虽然楼面价比同日挂牌的长岭路CPPQ-A1-3地块低，但该地块出让条件严苛。

竞拍人必须具备城市轨道交通经营范围，需配合长岭居有轨电车1号线施工，预计只有少数企业能满足这一条件。

周边楼价情况

与地块相邻的万科山景城项目已进入尾盘阶段，主要出售小面积洋房，售价为3-3.2万元/㎡。

与地块相距4.5公里的永和板块目前主要在售珠江嘉园、万科里享家两个项目，售价为2.3-2.5万元/㎡。

南沙区

灵山岛尖2018NJY-8

地块基本信息

地块位于广州市南沙区横沥镇沙嘴中路南侧，用地性质为二类居住用地兼容商业服务业设施用地（R2/B）。

总用地面积20051㎡，均为净用地。容积率≤4.5，建筑密度≤40%，绿地率≥35%。计算容积率建筑面积≤90230㎡。

建筑功能比例为居住功能不高于85%，商业配套功能不低于15%，建筑限高120 米。

地块采用“限地价+竞自持+摇号”的方式出让。地块要求竞得人须在用地范围内配建14850平方米人才公寓（住宅）由南沙开发区管委会指定单位按3500元/平方米的价格回购。

地块周边最近期拍出的宅地为越秀地产竞得的横沥镇灵山岛尖2017NJY-12地块，该地块楼面价17231元/㎡，为目前为止南沙地块楼面价标杆。

周边楼价分析

地块周边目前尚未有开发成型的楼盘，周边仅有横沥镇灵山安置区楼盘在建设中。目前周边配套设施匮乏。

地块隔江相对的金洲、蕉门、黄阁等开发较为成熟一带楼盘最为集中，一手楼盘住宅价格2.0-3.0万元/㎡左右，二手楼盘1.8-2.0万元/㎡。

番禺区

南城路西侧QNJ15-01地块

地块基本信息（商服用地）

该地块位于桥南，占地面积为9679㎡，计容建面为30973㎡，总起拍价3.1亿；折合楼面价1万元/㎡。

其位于时代柏林以东，昊龙花园北区以北，周边为成熟的居住区，大盘林立。

广州中原研究发展部认为，发展商服一方面可满足周边小区业主生活需求，另一方面为桥南提供商办空间。

此外，桥南板块近年无商服地出让记录；

比较具有参考性的为2016年11月市桥地铁站北侧东升工业区出让一宗占地2.2万㎡的商服地，当时出让楼面价为16932元/㎡。

周边楼价分析

地块所处板块为番禺传统中高端居住区，生活环境较佳。目前在售一手项目为时代柏林，售价3.8-4万元/㎡。

周边二手项目价格视乎楼龄，价格区间在2.4-3.2万元/㎡。