广州长租公寓市场发展怎么看?行业专家齐聚献计献策.

8月27日，由广州市房地产行业协会、广州市房地产学会主办，广州世联红璞承办的“共享城市˙服务未来”2018年广州长租公寓行业发展论坛隆重举行。本次活动邀请了专家学者、企业代表及媒体代表等近200人出席。与会嘉宾围绕广州长租公寓市场及住房租赁市场未来的发展趋势和前景、长租公寓如何更好地提供用户体验，以及如何共同维护住房租赁市场的稳定有序发展等话题展开了深入讨论。

专家普遍认为，广州的租赁市场总体而言是平稳健康的。长租公寓规模不大，占比较小，一般不会对全市住房租赁市场造成冲击，但需要政府有关部门的政策引导与监管，避免因资本盲目扩张导致租金过度上涨，防患于未然。同时也提醒企业及投资者理性投资，以提高消费者居住体验为核心，着力实现“租购同权”，共同维护广州租赁市场的健康稳定发展。

广州市房协执行会长陆毅在总结讲话中代表协会发出热切呼吁，行业既要贯彻落实中央推动住房市场供给侧结构性改革的重要精神，积极响应国家大力发展住房租赁市场的号召，让租赁市场百花齐放，同时也要共同维护市场的平稳健康，抵制利益集团对租赁市场的垄断，确保消费者享受到政策红利，以及不断提升住房租赁服务水平，努力使“租售同权”落到实处。他表示，广州位于改革开放的前沿阵地，房地产市场起步早、发展快、市场化程度高，长期以来一直在总体上保持平稳、理性、健康的发展态势，这离不开政府部门、开发企业、中介企业、金融机构及购房者等各方主体的共同培育和维护，相信在大家的携手努力下，广州的住房租赁市场同样经得起考验，一起实现人们对广州美好生活的向往。

“租赁市场总体供需平衡并具有韧性”

广州大学工商管理学院教授贾士军认为，广州住房租赁市场总体供需平衡并具有韧性。根据广州市房屋租金参考价测定结果，2017年住房租金指数为101.96；据社科院住房大数据显示，2018年7月广州住房租金指数为101.59，可以看出我市租金表现平稳。同时，局部区域租金增幅较高，与这些区域长租公寓发展存在关系。根据不完全资料，估计全市长租公寓规模不超过15万套，不超过全市住房总套数的5%，占比较低，一般情况下不会对全市住房租赁市场造成冲击。因此目前广州的住房租赁市场总体是健康的。

贾教授指出，培育住房租赁机构，其结果既有积极效果，也有消极结果。首先，长租公寓运营专业化，提高了社区粘性，对于城市微改造工作具有促进作用；其次，长租公寓是否能稳定出租人和承租人关系，有待进一步观察和实证研究；第三，长租公寓因配套服务完善等原因，其租金一般是周围住房市场租金的2-2.5倍，显著地提高了城市局部区域的租金，有可能造成低收入人群被驱离中心城区、进而推高CPI等问题。

贾教授认为，政府在引导住房租赁市场方面，应注意的问题和采用的政策是：住房租赁市场不能完全的自由式发展，否则有可能侵害底线民生；住房租金涨幅较大时也不应简单采用控制租金的方式，因为美国旧金山地区的实践表明该做法长期来看政策效应大打折扣，并造成市场扭曲；租金涨幅过高时，可对低收入人群发放租房补贴的形式，可能效果更好；租金贷问题是资本盲目扩张的主要源泉，应尽快加强监管与规范；政府和媒体应加强信息披露和舆论引导工作，应提醒资本理性发展、避免狂放跑马圈地；同时，提醒消费者租金贷有风险，签约需谨慎。

“企业要做产品升级、服务升级及自律规范”

广州龙湖冠寓总经理王赫威介绍，2017年，冠寓作为龙湖集团倾力打造的一个长租公寓品牌，在这个时候选择抓住机遇，进驻广州市场，这既是政策导向，更是大势所趋。到目前为止，龙湖冠寓在全国一共布局了32个城市，全国房间的开业间数突破了2万间，平均出租率达到90%，其整个发展历程相对来说比较健康。冠寓目前在广州已有8家门店，另外储备开业的下半年还有十几家，合作项目也在不断获取。龙湖冠寓希望在今年下半年能够深耕于粤港澳大湾区，能够服务于更多的消费人群。

在资产模式上，龙湖冠寓采取目前市面上的轻资产、中资产、重资产同步运营，其中轻资产、中资产占比80%；产权在龙湖手上的物业、重资产占比20%。龙湖是一家专注于集中式长租公寓服务的一家公司，旗下所有的物业都是通过收购，整体改造、整体装修再进行面世。

他认为，目前大部分业内从业人士都处于开创和探索阶段，龙湖的目标是开创一个新租住时代，在机构化后，整体进行包装并整体往外出租，实现“跨入2.0的时代”。关于未来行业发展的走向，他表示，这个行业非常希望能够得到政府在政策上的扶持，在发展上的引导，对行业的监督。作为打造长租公寓的房企来讲，企业要做的是产品的升级、服务升级以及自律和规范。所以对于未来，龙湖将用三个关键词进行概括：秩序、发展、协作，只有这样才能保证这个行业健康稳健地发展下去。

“租房体系完善离不开政府支持帮助”

广州大学房地产研究所所长、教授陈琳表示，长租公寓是这几年的一个新兴业态，但有其产生的深刻背景。随着房价的上涨，越来越多的人群，不仅包括年轻人，在暂时没有能力购房的时候，租房成为了他们不得已或说是主动的选择，这里面当然也有主观和客观的原因。但是，对于刚毕业的年轻人来说，能够入住优质长租公寓也是蛮好的，虽说房子是租来的，但人生不是租来的，品牌长租公寓能够给年轻人带来更好的居住品质。

他认为，对于租房人群来说，当他们对住房品质的需求相对租金来说没有那么敏感的时候，或者说，当他们无法完全依靠自己的力量解决居住需求的时候，一定离不开政府的帮助。广州这些年除了对城市低收入户籍家庭有比较完善的保障之外，现在保障范围也扩展到了新入职大学生，以及包括外来的务工人员。虽然保障房的量是有限的，补贴的量也是有限的，但是有这样的渠道就可以使得各个人群可能找到自己适合居住的空间。只有建立并不断完善“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的居住体系也包括租房体系，才能真正实现全体人民住有所居这个终极目标。