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国家统计局:加快推进房地产税,落实“房住不炒”对于大多数房产投资客来说,都期待自己可以捡到漏,换句话说可以是找到 。因此往往会重点盯住大城市里远郊板块单价更低的楼盘,而忽略了各种外部因素,忽略产品本身价值,从而误以为洼地就是低价。
这是很多小白都会出的错误,觉得便宜的房子基数低容易涨,但市场经济是最聪明也最公平的,一分价钱一分货,便宜往往没有好东西,特别是竞争激烈的一手房市场,便宜一定意味着品质差。
真正的“便宜”,本质上不是指价格上的便宜,而是那种需要“价值重估”的便宜,比如,有一个楼盘地段好、品质好,但因为限购或者开发商资金紧张,订价策略就是薄利多销,这种便宜可以捡。
以当下较低的价格买到当下更有价值的产品,而非赌未来,才是真正意义上的捡漏,也就是正确的投资方式。那么到底如何判断才能确定买什么样的楼盘是捡漏,才能实现较大的升值潜力?我们不妨从以下几点来分析:
1
低于心理预期的楼盘
购房者的心理预期在买房时最为重要,当一个首开楼盘释放的价格高于心理预期时,大概率这个楼盘是很难赚到钱的。当然,如果正巧遇到一个首开盘的价格远低于你的心理预期,那这样的楼盘肯定就是你的首要目标楼盘,也就是潜力盘。
那别人的心理预期如何去判定?我们从两种情况来进行分析:
第一种是二开或者加推盘,参考前期的开盘动态就知道了。这个郊区板块的热门楼盘处于开盘秒清的状态,而你选的楼盘开盘选房后迟迟没有选完,甚至是只有小部分货源被售出,很显然这个楼盘的价格是高于大家的心理预期。
这样的楼盘在未来即便是开发商没有降价销售,在二手房销售时也会处于非常尴尬的位置,若是长线大盘,甚至会明显低于楼盘新房价格销售。所以跟着大众的眼光去买房,选择那些日光盘肯定是没错的。
第二种是首开盘,因为自己是第一批购买,所以没有参考标准,那我们就可以参考同板块周边楼盘的售价。如果同样位置的楼盘却远低于周边楼盘售价,那当然就是低于心理预期,你的目标楼盘啊,要知道遇到这样的盘想不被秒清都难。
比如位于荔湾花地湾的保利某楼盘,6月23日 开盘,推出了100套单位,户型涵盖87-150平三四房,单价低至3.6万/平。
据了解,周边有两个项目紧邻该项目,一个是欣悦湾组团,同样三房户型带装修均价约4.1-4.2万/平,另一个远东·御江豪庭均价4万/平现楼发售,同样也是三房户型。
要知道同样位置同样户型的保利首开盘却比周边便宜了近4000/平,这还不是捡漏?据悉,该项目当天推货基本售罄,楼盘的去化率达80%以上。
2
跟做邻居
土拍是看一个楼盘是否能支撑其房价的因素之一。特别是盘,自16年全国暴涨以来,全国的新闻不绝于耳。
一块楼面价很高的,可以被下一次,下下一次楼面价更高的解救。换句话说,你要买的楼盘特别是郊区盘,如果周围有特别明显的土拍炒地抬价格,有能出现楼面价接近附近商品房销售价的土地出让,那在慢牛时期,不仅仅升值潜力大,暴涨也是非常容易出现的现象。
不信,想想两年前的长岭居和广钢吧,是不是就是被一波波带来了房价翻倍?2016年,长岭居房价还是1字头,广钢的房价还是3字头,在长岭居宅地拍出2.7万/平的天价后,周边在售楼盘涨声一片,年底房价就纷纷突破了2万。同样在广钢被拍出单块楼面价高达4.1万/平的后,周边楼盘更是蹭蹭蹭的涨,如今广钢已齐齐破5万。
看到了吗?有土拍有出现的板块,房价涨幅总体是令业主满意的,因此重点关注那些持续有土地拍卖的板块周边在售新房是不错的选择。
3
调控窗口期才是捡漏好时机
在整个国内房地产行业发展史中,调控和周期总是相辅相成的出现。不过,楼市大的基本面仍然是上涨上涨再上涨。
看好周期,避开房价周期中快速爬升的节点,换句话说,可以称之为避免追涨。因为此刻非常容易遇到政策压制导致市场回调,一旦出现这类情况,投资回报率就会大打折扣。
因此当下楼市调控,房价平稳的时期反倒是捡漏的好时机。比如今年以来,各地新房限价,出现一二手房倒挂,导致新房 而二手房却冷冷清清,为什么?都是冲着捡漏去的,此时不捡更待何时?
4
分清到底是规划还是炒作
除了个别完全成熟的核心地段盘外,无论是远郊盘还是城区盘,都存在着卖概念的现象。远郊盘更是大多卖的是概念,这个楼盘的价格能否支撑现有的价格甚至是房价高走。炒作的概念体量也是尤为重要的一部分。
各种房地产托词、广告美好动人,叫人真假难辨。买房如同“孙悟空打妖精”,需火眼金睛,一层层拨开迷雾见真章。在房地产市场蒸蒸日上的当下,只有保持清醒头脑、理性判断,分清哪些是真的规划,哪些是开发商的套路,才能做出正确的选择。
比如来自广州的投资客刘先生,在佛山投资的目标很明确,就是沿着地铁站点“买买买”。他前段时间深入西樵看房时,被中介带到了西樵盛明广场。“中介跟我说,这是一个地铁项目,项目门口还竖着一个地铁站牌呢—听音湖站,佛山地铁2号线2期工程,今年就会动工了。”
然而,查找资料,你就会发现其实,佛山地铁2号线二期(南庄—西安)还未动工。最新的消息是,今年年底有望动工。根据媒体之前披露的环评报告,佛山地铁2号线2期,由东往西分别为西樵客运站、樵丹路、西樵山、墩庆村、官太路、平沙岛、荷城、高明、西安。据业内人士透露,这只是临时命名,具体站点以及线位均未公布。既然没有公布,那又何来的“听音湖站”呢?这一切都说明这只是销售的套路,而不是真正的规划。
因此在选择之前,一定要做好利好概念的调研,利好的落地程度,推进速度,国内或同城类似利好的呈现,做出深刻的调研和对比,从而选择出更安全稳妥的楼盘。
如果楼盘可炒作空间有限,在未来利好迟迟不能落地,后续利好还未披露的青黄不接期,前期定的高房价将处于非常脆弱的状态,开发商随时都有可能因回款任务而进行调整。
5
开发商的策略要知道
有人说开发商分万科和非万科,也有人说开发商分绿城和非绿城。这些都是从产品或服务的角度来划定。
但从经济角度则只有两种开发商:算大帐的开发商和算小账的开发商。一般情况下全国化或者说越大的房企越是更加注重于算总账。
算大账,就是实现高周转,开盘即清,不留后患,在最短的时间内将楼花变现,投入集团资金池,再迅速投入下一个项目或土地,实现更高的总利润。
而相对较弱的开发商,往往在单盘利润指标上考核更为严苛,甚至有些楼盘前期定价高,高开低走,捞一笔是一笔。
比如碧桂园,大家都知道他的策略是低开高走,所以他的项目首期开盘价格都还是比较良心的,在后期涨幅就会比较大,也就意味着升值速度是很快的。如果有机会能买到首期,当然就不要去等二期三期了。
责任编辑: Hao
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