新房每年限涨6%,新一轮调控飓风来了!广州买房会亏吗?

也许，宁德市住房和城乡建设局的工作人员也没想到，7月10日，他们在官网上挂出了《关于进一步加强中心城区房地产市场精准调控的实施意见》及政策解读等5份文件之后，该城市最新的调控政策会被各方解读，并刷屏。

其实，在这则消息出来之前，大家并不知道宁德在哪，而最近两天，这座城市因为楼市调控政策而彻底火了。

宁德市出台楼市新政：新房限涨6%

7月10日下午，福建宁德市出台了楼市新政，其中关于限价的政策颇为引人注目。

这份文件的名称是“关于进一步加强中心城区房地产市场精准调控的实施意见（宁建综〔2018〕34号）”，其中对于中心城区房价做了非常详细、精准的规定：

总体目标。中心城区新建商品住房均价在2018年1月份水平（8882元/平方米）的基础上，每年涨幅控制在6%以内，普通高层住宅（毛坯）预售均价实行最高限价，最高控制在11000元/平方米以内，控价目标由宁德市人民政府每年公布一次。

片区目标。按照“总体有目标、片区有控价、调控有手段”的要求，中心城区结合城市行政区划、功能空间分布、区域住房供需状况等实际，以各土地级别和商品房网签均价为依据，划分4个调控片区，参考中心城区居民消费价格指数（CPI）、银行贷款利率和居民人均可支配收入增幅等因素，年涨幅控制在6%以内，2018年下半年涨幅控制在3%以内。合理确定片区的地价、房价及车位控价目标。

宁德片区划分表

给新房房价设价格涨停板，年涨幅控制在6%以内，2018年下半年涨幅控制在3%以内，还划分了片区，每个片区都有自己的限价。在简单粗暴设定价格的同时，还推出了摇号、限售，甚至还具体限制了车位价、装修价等等组合拳。

至于6%的来历，官方文件的解释是：“参考中心城区居民消费价格指数（CPI）、银行贷款利率和居民人均可支配收入增幅等因素”。

目前全国的CPI（居民消费价格同比涨幅）为1.9%，宁德应该也差不多；房贷基准利率是4.9%，如果上浮10%就是5.39%；至于城镇居民收入，2017年宁德市扣除物价的增长幅度是7.8%（全国是7.3%）。

由此可见，6%的涨幅确定是基于这样一种原则：超过CPI，略微超过房贷利率或持平，但低于居民收入增长幅度。

为什么要每年给6%的涨幅，而不是长期控制价格不涨？因为不允许价格上涨，事实上就是持续降价（目前CPI为1.9%），这会影响买房欲望，也让开发商没有建房的欲望。这样，整个经济就停滞下来了。短期让房价不涨是可以的，长期控制，就会带来一系列负面问题。

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还有这些城市设置了房价涨停板

这仅仅是福建一个地级市，全国一个并不知名的四五线城市的规定，有讨论的价值吗？其实，首先提出给房价设置涨停板的并不是宁德。

早在16年，苏州和南京就先后发布了新房申报价格6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%。至于每年涨幅控制在6%以内， 其实也不是宁德首先推出的。在前几天，也就是7月1日，昆明推出了楼市新政，除了限购之外，还提出新建商品房一年内售价上浮不得超过6%。

昆明

2018年7月1日，昆明出台“关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知”，规定商品住房合同网签备案均价6个月后方可调整，且每12个月内上浮不得超过6%。

南京

2016年4月25日晚间，南京官方对外正式发布南京最严限价令：对于南京主城六区以及江宁、浦口的商品住宅项目，按照价格区间分类指导，楼盘申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2万~3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。

苏州

2016年3月，苏州发布了《关于进一步促进苏州市房地产市场稳定健康发展的意见》。其中就提到，“在对外销售时，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%。下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。”

根据这些限涨城市的政策，不难发现过去的新房限涨令大多是限制在半年6%一年12%的范围，而今年7月以来，已经开始集中规定在每年6%的涨幅了。

一个是西南省会城市，一个是东南地级市，不约而同在2018年7月出台政策，每年只准房价上涨6%，这绝对不是巧合。

自6月28日住建部等七部委决定在30城联合开展治理房地产市场乱象专项行动后，多地陆续采取措施严打投机炒房、稳定市场秩序。相信未来会有更多的城市，公布6%的调控目标。

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每年只准涨6%，买房亏吗？

事实上，目前很多城市的房贷利率已经上浮30%到40%，比如惠州，相当于年利率6.37%到6.86%，显著高于6%。在这种情况下，买房还能保值吗？

其实，年涨幅6%和利率6%完全是两个概念。对于房价来说，年涨6%带有“复利（利滚利）性质”，而按揭利率则没有。所以，时间会带来神奇的效果。不信我们来计算一下：

假设一套300万的房子，购房者首付90万，贷款210万，贷款年限30年，贷款年利率6%（相当于基准利率上浮22%）。

1、购房成本

本金90万，贷款部分210万按照30年、6%的年利率，总还款是453.26万。那么总共支付款项是：90+453.26=543.26万。

2、三十年后房屋价值

假设房子每年只准上涨6%，30年则相当于1.06的30次方乘以300万的原值。假设30年后，房屋因为老化需要打7折。这样可以计算出来，房屋到时候的价值是：1206万。

当然，30年后这套房子还有旧改、棚改的可能。如果房子在一线城市、强二线城市，采取原地安置、套内面积1:1补偿的方式，其价值不仅不会打折，还会上升。即便按照不打折、不溢价计算，也将达到1723万。

可见，即便存在每年上涨幅度的限价，但只要限价幅度的制定原则是：略高于房贷利率或持平，略低于居民收入增长，显著高于CPI。那么，长线持有“有人口增量的城市”的房产，完全可以达到抗通胀的目标。

当然，还有更多人会问：每年才让涨6%，这不只比银行理财多一点点嘛，比信托低一大截（大额信托可达8%或以上），我去买信托产品，不是回报更多？

买金融产品当然回报率看起来更高，但风险也更高。在央行打破刚性兑付的情况下，各种理财的风险都在上升。民间借贷回报率更高，你敢去参与吗？一旦违约，就是血本无归。

而房子一般不会，因为位置、配套（比如有无地铁、如何）都是确定的，其附属价值是透明的。而且在年涨6%之外，还可以自用，或者出租获得更多回报。所以，在有显著人口增量的、高级别城市、相对好的位置购买住宅，显然是更安全的投资方式。

另外，6%的上涨幅度，也让我们看到了政府调控楼市的底牌：慢涨是获支持的，大涨大跌都是不允许的。