广州

警惕调控陷入死循环,全民投机还能走多远?

2018年07月12日来源:柯谈政策法规责任编辑:gzadmin

中国房地产业经过二十年的蓬勃发展,对改善全民住房条件、拉动国内经济增长功不可没,但更应该引起大家警惕的是,房价就像毒品,已经让全国人民统统上瘾,它的利润和快感是任何行业都无法替代的,我们仿佛已经走进一条戒毒、复吸、戒毒、复吸的死循环、不归路。

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全民投机

这一轮全国性的房价暴涨之后,为了响应中央号召,为了统计报表好看,各地方政府雷厉风行、果断出手,互相仿效出台了限价和摇号政策,导致一二线城市新房和二手房严重倒挂,少则上百万,多则数百万的差价彻底点燃了全民炒房、全民投机的热潮。于是各种公司买房、离婚买房、内定摇号、万人抢房的闹剧不断上演。

2018年6月25日,杭州九龙仓珑玺的摇号结果显示,一个周姓法人名下的3家公司全部中签,一人独中三元。经查,周某在今年5月24日一次性注册了3家公司,在一个月内,利用这3家公司,共摇中了5套房。然而这并非个案,刚刚结束摇号的杭州滨江金茂府共11个公司参与摇号,创世纪58个公司参与摇号。此前,在上海、西安、长沙等城市,利用公司来破限购炒房也屡见不鲜。

2018年6月21日,深圳第三个摇号项目华润城润府三期公布销售方案,开盘均价8.55万/平,而润府一期二手房挂牌价则为10-11万/平,最高13万/平,一套房差价至少200-300万。据南方都市报报道,6月22日,记者来到南山婚姻登记处蹲点的3个小时内,办理离婚的20多对夫妻中有8对夫妻自称离婚就是为了买润府三期的房子。

2018年5月24日,网曝西安融创南长安街壹号项目很多房源已被内定。给开发商打招呼的涉及西安市和长安区房管局、建设局、土地局等多部门的35名公职人员。经调查,6月2日,西安市长安区房管局宣布打招呼内定的106套商品房无效,对销售经理、摇号系统操作员等7名犯罪嫌疑人采取刑事强制措施,并对35名公职人员处以撤职、记大过等处分。

2018年3月,成都招商中央华城开盘推640套新房,接近5万人通过审核参与摇号选房,购房中签1%;5月初,成都中铁青秀未遮山开盘推1000套房源,参与摇号人数超过7万人,中签率1.4%。

在限价和摇号的劣政之下,在房价仍将暴涨的预期之下,上到九十九,下到刚会走,全部上阵,无所不用其极。当下这个社会的恐慌和焦虑,根本不是你有没有一份好工作,也不是明年还能不能涨工资,而是所有人都去投机炒房,而你却无动于衷!

在民愤和民怨之下,亡羊补牢的调控政策姗姗来迟。西安市政府发布了《关于进一步规范我市住房交易秩序有关问题的通知》,自2018年6月23日起,在限购范围内,暂停向企事业单位及其它机构销售商品房和二手住房。随后,6月25日、26日,长沙、杭州也陆续发文宣布暂停企事业单位购买商品住房。至此,全国已有西安、长沙、杭州3个城市正式堵住了以公司来破限购买房的漏洞。

此外,成都和长沙分别于2018年5月15日、6月25日发文对离婚买房进行了限制,明确夫妻离异后,任何一方2年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

完全可以预计,限制公司买房、限制离婚买房的补漏政策在不久的将来,一定会在一二线城市全面推广。但问题的关键是,在政策出台之前,通过各种歪门邪道买到房子的那些人,注定是让全社会羡慕和更加焦虑的根源所在。从本质上来说,人们不但不会庆幸补救政策的出台,反而更加的后悔,为啥自己没有充分利用这个漏洞,来走上发家致富的捷径。不可否认,现在全社会的焦虑就是如何在政策出台前,快速找到漏洞并努力用好它,因为,在这个全民投机的社会里,安守本分就意味着失败!

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助推房价

2018年4月,中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心项目组发布了全国141个主要城市大数据房价指数(BHPI),房价中位数超过8000元/平的有73个城市,其中,一二线城市28个,三四五线城市45个,宁德、泰州、衢州、沧州等小城房价都已过万。2018年一季度,全国200个县城新建商品房销售均价已经超9000元/平。

众所周知,助推三四线城市房价暴涨的罪魁祸首就是货币化棚改。2015年起,棚改货币化大力推广,货币补偿标准从2014年的9%快速提高到2018年的60%。2018年5月14日,央行宣布4月末,投放于棚改货币化的抵押补充贷款余额为3.0446万亿,2018年至2020年三年棚改年均还将投放1.5万亿,三年总计约4.5万亿。

在中小城市房价纷纷过万之后,中央终于开始意识到问题的严重性。于是,国开行开始全面回收各省市棚改贷款的审批权限。6月26日晚间,国开行领导就此事的回应中表示:分行在具体操作中违规严重,采用发放现金的货币化方式棚改直接推高了房价,中央对棚改有一定的看法。

棚改本是改善居住条件,利国利民的好事,是全民奔小康的重要环节。如果采用的是“拆一还一”的政策,根本不可能推高房价。地方政府完全可以根据开发商的拍地价格、建造成本,再附加合理的利润空间,整体收购新建楼盘,作为拆迁户的安置房,这样既可以防止开发商涨价,又能避免老百姓恐慌抢房。客观上讲,实施现金补偿的货币化棚改就是典型的懒政、劣政、昏招。或许,主动推高当地房价,正是地方政府希望看到的,因为,房价的上涨,才能带动土地价格的上涨,从而通过卖地和税收来实现财政收入的增长。

在我国,三四五线城市,本就是房住不炒的典范,买房对于绝大多数百姓而言,根本不构成压力。但是经过这一轮政府主导的货币化棚改,却全面点燃了当地人民的炒房意识,小城人民的价值观、人生观都将会发生巨大的改变。在月薪3000元,房价1万的城市,炒房一年的收益甚至超过十年的工资收入。毫无疑问,三四线城市大众炒房意识的全面觉醒,标志着炒房不再是一二线城市的特权,全民炒房、全民投机将无孔不入,席卷整个中国大地。我国的三四五线城市,未来注定会是炒房的另一个重要战场。

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房产周期

2018年6月24日,央行决定从7月5日起,下调人民币存款准备金率0.5个百分点,总共释放资金7000亿元,用于支持市场化法治化“债转股”项目和缓解小微企业融资问题。

这已经是今年央行第三次降准。第一次是1月25日开始实施的面向普惠金融的定向降准,释放长期流动性约4500亿元。第二次是4月25日实施的定向降准置换9000亿元MLF,同时释放增量资金约4000亿元。

今年这3次降准的根本目的,是在去杠杆的大背景下,增加整个市场的流动性,改变实体经济资金面供给比较紧张的局面,预计下半年仍有1至2次降准。当然这与目前众所周知的国际环境有很大关系,但是毫无疑问的一点是,我国的货币政策正在走向宽松,由过去的中性偏紧逐渐转变为中性偏松。

虽然,每次央行降准,都会要求严格把控资金禁止流入房地产业,但事实却是,在房地产的暴利驱使下,每次降准都会对楼市构成重大利好。我们分析过往10年的房地产周期就可以发现,每次持续性的降准,必将迎来房价的大幅上涨:

一、2009年3月房价上涨之前,受美国次贷危机影响,央行在2008年9月后4次降准、5次降息。

二、2013年房价上涨之前,央行于2012年2-5月2次降准,6-7月2次降息。

三、2015年房价暴涨之前,2014年底至2015年,央行5次降准、6次降息。

从影响房地产的两个方面来看,货币政策的资金面已经开始实质性放松,开发商正在走出最艰难的寒冬,而鉴于房住不炒的顶层设计,政策面目前仍没有宽松迹象,在部分房价上涨过快的二线城市如成都、西安、重庆、昆明等仍然在持续收紧。而且,住建部等七部委近日联合发文,决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

完全可以看出,高层的态度就是,需要楼市保持适当的活跃性和成交量,因为现在的国际局势和经济环境,根本不允许房价的持续性下跌和成交量的下滑。在资金面宽松的同时,同步收紧调控政策,一边缓慢放水,一边持续高压。在多年的放任自流、肆意助涨之后,我国的房价调控已经无异于在走钢丝,没有政策就意味着放松,稍有放松就意味着暴涨。

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房住不炒

二十年的房价上涨,虽然推动了全国人民的脱贫致富,但更惋惜的是,酿成了全民炒房、全民投机的恶果。在我国,投资就是全民的义务,投机就是最大的刚需。

在这个房价暴涨的年代,能发财的,永远是起步最早的那帮人,能发达的,永远是钻政策空子的那帮人。所以,大家都深谙其中的道理,都在拼命的寻求机会,找寻漏洞,我们的文化,就是只看结果,不看过程,摆平就是水平,搞定就是本事。

其实,所有的投机取巧,所有的急功近利,都是这个环境造成的,千万别奢望,靠人民自身素质的提高,就可以完全杜绝。政策的前后不一,政策的反复无常,政策的周期性变化,造成所有人都在寻找政策的漏洞,都在期待政策的下一次放开。

任何制度都可以找到漏洞,任何暴利的行业,就一定存在腐败,唯一根治的办法,就是让房价不再暴涨,让房价回归合理,否则一切的补漏,一切的调控都将是徒劳。

调控政策的稳定性和连续性,是对人民的承诺,是民族富强的保障,我们需要的是慢牛,不是快牛。但愿这次房住不炒是百年大计,不会半途而废,否则,再次的放松,迎接我们的将会是更加猛烈的上涨,海啸般报复性的上涨。

棚改贷款政策的收紧,标志着从2015年开始的这一轮房地产繁荣周期的全面结束。一二线房价的高企,三四线房价的觉醒,是我们承受不起的惨痛代价。我们要时刻警惕调控陷入死循环,稍有不慎,房地产周期就会卷土重来。但仔细想想,或许下一轮周期的启动已经离我们不远!

本文原创作者:柯谈(ID:lincolk)

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