万科要“抛弃房地产”,今日大跌!发生了什么?

近日，万科召开2017年度股东大会，会上传出了一个令人吃惊的消息：万科要“抛弃房地产”！

根据公开报道，万科领导层在会上有如下值得关注的表态：

1、万科董事会主席郁亮说：十年后万科还是房地产公司的话，应该是比较惨的。我现在在琢磨我们各地的公司把“地产”这几个字都拿掉，万科的名字取得太好了，没有叫万科地产，而是万科企业。方向是明确的，路径是不清晰的。我无法回答十年之后物流占多少，商业占多少。但可以清晰的是，万科未来是美好生活的服务商，未来想到万科，想到的是美好生活，不是几栋房子。

2、郁亮还说：养老地产这个词我是不赞成的，万科做的是“养老服务”，而不是地产，用地产的方式做养老服务是错上加错，换个方式卖房子我们不干的。老百姓需要的是养老服务，不是养老地产。很多人请我们去做养老地产，我们都拒绝了。养老是个大业务，哪怕现在还没有合适的商业模式，但我们仍会花很多的精力去把这个业务做好。

3、万科总裁祝九胜说：万科坚持以人民美好生活为中心，打造生态化平台，万科服务场景大大小小16种以上，传统的业务开发之外，围绕不动产打造新的经营场景。

从上面的表述来看，万科已开始跟“房地产”说“拜拜”了。不仅在战略目标上，已经定位为“美好生活的服务商”（此前是“城市配套服务商”），还准备删除各地分公司名称里的“房地产”字样。

上图是我在“天眼查”上随手检索出来的万科子公司的名称，“房地产”三个字出现频率的确比较高。用不了多久，这三个字就会被批量删除。

那么问题来了：万科为什么要“抛弃房地产”？急于把开发商的标签，换成“美好生活的服务商”？

下面是我个人的理解和分析：

第一，开发商以及房地产行业的名声不好，被玩坏了。

任ZQ很早就有一个比喻——房地产是“夜壶”，用的时候拿出来，用过后就踢到床下去。

这就是行业的现状。虽然中国首富排行榜上，房地产商仍然“星光闪耀”，他们每年的生意动辄千亿、数千亿，但“江湖名声”已经坏了。比如我们冰清玉洁的大A股，早就封杀了地产商的上市之路，把他们统统赶到了香港，以示划清界限。至于债券市场，也动不动就对开发商说不。

既然房地产行业的地位、开发商的身份都“不佳”，那么为什么还要顶着这顶“X帽子”呢？房地产企业都在谈转型，在这个时候给自己一个新定位、新头衔，正当其时。

第二，仅仅依靠“建房子—卖房子”，利润率越来越低，风险越来越大。

过去这些年，成功的开发商共性是：敢于负债、敢于做大，快速开发、快速周转是最大的秘诀。但这一模式也遇到了越来越大的挑战，比如政府限价。

一方面，拿地成本在上升，土地拍卖中常常“人脑子打出狗脑子”。高价拿地之后，是不断上升的融资成本，以及越来越严厉的限价、限贷、限购。如果一个开发商规模不够大，没有点“东边不亮西边亮”的腾挪空间，极有可能被一两个项目搞死。

当年国产电视机大战最惨烈的时候，曾受邀赴一个厂家的饭局。那顿饭吃了N千元，厂商的老板透露，一台彩电的利润不如一条牛仔裤。于是桌上的宾客都很惭愧，因为这顿饭竟然吃掉了200多台电视机的利润！

房地产商的利润，未来会不会也像国产家电、手机那样微薄？看起来，是有这种风险的。

2015年、2016年，A股上市房企的平均净利润率只有9.69%、9.73%。2017年好不容易遇到一个“大年”，也不过11.7%。注意，这是A股里上市房企的利润率。如果全行业平均，会低很多。

而白酒行业在2017年，即便是全行业平均，净利润率也达到了18.2%！

至于上市房企的负债率，在2017年就进一步攀升至78.82%，创下2005年以来的最高点。

“高负债+低利润率+严厉的行业管制+高度不确定性”，成为当前房企必须面对的行业特征。所以，焦虑是普遍的，是全行业的。

第三，房子是“硬件”，“客户服务”才有想象空间。

最近小米正在筹备发行上市，关于小米的估值，市场有很大争议。争议的焦点是：小米到底是硬件公司，还是互联网公司。

说白了，如果小米只有手机、电视这些产品，那么它做得再好，也是一个硬件公司。硬件公司在资本市场上是没有多少想象空间的，天花板非常低。如果一家硬件公司能证明，自己除了手机（电视）质量过硬、有庞大的市场占有率，还能通过互联网服务获取高比例的收入，那么它的估值就会高很多。

在华尔街，硬件公司的市盈率往往不过15倍，而互联网公司的市盈率往往会给到30到60倍。

郁亮多次带队到腾讯、阿里、小米学习过，他肯定能明白“硬件收入”和“互联网服务收入”对TMT企业的不同意义。用这个思路来看房地产，就会得出一个显而易见的结论：卖房子的收入，相当于“硬件收入”；而通过出售房子，获得了大量客户，围绕客户做增值服务，这种收入就类似于“互联网服务收入”。

所谓“美好生活的服务商”就是为“买房客户”提供更多有附加值的服务，相当于腾讯在游戏里，把装备卖给游戏参与者一样。这种钱，才来的容易、长远。

当一个信用良好的开发商，通过自己的优质房子、优质物业服务，跟业主拉近关系之后，其实在某种程度上就成为了业主的“管家”。当信任关系建立后，各种高附加值的服务就可以展开，比如居家养老、居家托幼、社区场景下的理财、消费服务等。

所以，万科不会真正抛弃房地产，房地产是万科的“流量入口”。但万科更希望通过这个入口，打开一个全新的世界，最终实现转型。

其他开发商会跟进吗？肯定会。但“美好生活的服务商”的基石是信用，是良好的服务。想做的企业很多，能做到的必定凤毛麟角！

今天保险、银行、证券、煤炭、石油、房地产等权重股集体大跌，带动上证指数一度大跌了将近90个点，最终报收于2775点。地产股里，保利、华夏幸福、万科领跌。万科跌幅超过了7.3%。

为什么权重股大跌？因为中美博弈中关键的一天（7月6日）即将到来，市场需要释放一下对“不确定性”的担忧。而对地产股来说，又存在“货币棚改”政策调整的利空，需要继续消化。