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二手房哪些情况下才会需要“房产评估”呢?

2018年04月18日来源:楼盘网购房指南责任编辑:lpw-dxy

很多朋友可能不知道,二手房交易里面有一个非常重要的环节,那就是评估。因为二手房的评估价格会影响二手房契税的多少以及银行的贷款额度。那么二手房通常什么情况下才会需要“房产评估”呢?

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一、二手房评估价的高低都是由哪些因素决定的?

二手房的评估价高还是低,难道是由银行或者购房者来决定的吗?当然不是,通常而言一套二手房的评估价,往往由以下几个因素来共同决定:

1、主观因素

(1)看房屋户型

通常情况下,如果房屋利用率越大,那么其的评估价越高。一般来说,“三小”户型(小厅、小厨、小卫)的二手房在评估价上会扣减10%左右。

(2)看房屋楼层

如果房屋为塔楼:中间层>高层>底层。如果房屋为板楼:中间层>1层>5、6层,若1层为基准价,2层和6层则会在此基准下减3%,3层和4层会增加3%,若是楼顶就会减5%。

(3)看房屋的使用年限

一般来说,房屋的使用年限也会影响价格的评估。因此如果房屋使用年限长,房龄大,那么估价就会较低;使用年限越短,房龄越小,估价则会较高。

(4)看房屋朝向

如果你的二手房屋为塔楼:东南>西南>双南>东向>西向>西北>北。如果房屋为板楼:南北>双南>东西>东向。当然,除此之外,房屋的面积、装修、物业等都可以直接或者间接影响房屋的评估价的高低。

2、客观因素

(1)地理位置

很多时候,二手房的评估价也会因为房屋所处的位置不同,而其价格就会有所不同。一般来说,交通方便且距离市区中心较近位置的,自然价格会较高。

(2)市场行情

房屋评估值受市场影响比较大。一般情况下,如果某区域房价持续上涨,银行就会根据市场行情,调整房屋每平米方估值上限,从而达到与市场价格协调的目的。

(3)前景规划

当然,除了以上的2个因素外,城市的未来发展,也就是前景规划都会影响着房价的走向,故而也会同时影响着银行对房屋的评估值的高低。

二、通常什么情况下才会需要“房产评估”呢?

1、向银行申请房贷时

答案就是向银行申请房贷时。一般情况下,当购房者进行办理住房按揭贷款的时候,银行就会委托评估公司进行评估,又或者按照房管局的评估价确定你能贷到多少款。

2、缴纳二手房交易税费

虽然二手房评估价高的话,能让贷款额度更多一些,但是请注意,这时其所涉及到的税费相应也要更高一些。比如二手房需缴纳的税费如增值税、契税、个税等,都是在评估价的基础上、乘以对应的比例所得出的。因此,并不是评估价越高就越好的。

3、房屋保险赔付时

如果你的二手房有购买过房屋保险的话,那么一旦被保险的房屋出现了一些问题,这时保险公司就会需要按照评估价给予购房者相应的赔付。

以上就是本文的全部内容了。一般来说,评估价越高,缴纳的税费也越多;评估价越低,缴纳的税费则越少。而贷款额度恰恰相反,二手房的评估价越高,贷款的额度也越大,实际支付的首付款就可以少一点;评估价低,贷款的额度就小,首付方面,则需要多掏点现金。

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