广州

春节返乡置业:县城的房子究竟值不值得投资?

2018年02月22日来源:广州日报本地楼市责任编辑:lpw-zlh

近日,安居客发布的《2017-2018返乡置业报告》显示,59%的受访人群有返乡置业的意愿。

其中在“考虑回家乡买房的首要因素”中,“改善家中长辈/小孩生活条件”占到33%,“当前工作城市买不起房”占29%。

而在1月,28家房企公布的销售业绩也显示,一二线城市销量相对平稳,三四线城市的房屋交易量则颇高。

业内人士认为,这在很大程度上是因为春节期间,人们回到家乡,返乡置业的需求在积极释放。在很多人看来,在一线城市赚钱,回自己的老家买房,可行性高,有种“套利”的快感。

同时,家乡未来的发展也值得去投资。近年来,几大城市群代表的资本产业迁移十分明显,京津冀、长三角、珠三角、成渝经济带等核心城市的产业和资金向环核心城市的周边城市的外迁,也促进了非一线城市的产业升级。


春节返乡置业:县城的房子究竟值不值得投资?
居民消费升级也是重要原因

同时,还有另一点助力因素——城市高铁。高铁经济想必大家不再陌生,常言道:要想富,先修路。深刻道出了交通对城市发展的重要性。高铁的建设无疑加深了核心城市与其周边城市的空间联系,地理属性上的关系进一步被拉近了,经济的关系相应也会得到深化。


目前国内现有高铁站点及互通情况 (来源:CRIC研究)
目前国内现有高铁站点及互通情况 (来源:CRIC研究)

县城楼市迎利好?首提去库存

2017年12月23日,住建部部长王蒙徽指出,库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。这是中央第一次明确提到县城也要去库存。

“去库存”这个词已经很熟了,就是拼命让你加杠杆,货币政策非常宽松。这就意味着2018年将轮到目前房价还没有上涨的(已经大涨了的不包括)部分三四线城市以及县城可能迎来新一波机会。

但问题是,有多少县城有过量库存呢?

从国家统计局数据来看,不仅是商品住宅的待售面积大幅下降,去化周期已不足5个月,而且以过去十年商品住宅累计新开工面积的80%作为可售面积,基本与住宅累计销售面积相当,可以说库存也已经几乎消耗殆尽了。

那为什么还要去库存?去库存的本意,首先是为了解救哪些当地落后生产力的开发商。一方面,县城里的一些杂牌房企为了利益,不会降价。如果降价,真金白银就掉地上了,所以宁可撑着等待下一波行情,也不可能降价。至于那些撑不住的,干脆烂尾。

结局好的政府接手继续建设;结局不好的,只能一直“死”在那里。

尤其当500强房企带着更好更优的产品涌入这些城市后,大多数当地房企盖的住房几乎就变成了更难去化的库存了。

但棚改势必会创造更多需求。在货币化安置成主流的情况下,2018年,中国各地将改造各类棚户区580万套。这就可能意味着,大力推进去库存和棚改的县城,将是大房企获得短期业绩增长的最后盛宴,在那些住宅品质不良、房价不高的中小城市,大房企的进入一定会推动房价向大城市看齐的。


春节返乡置业:县城的房子究竟值不值得投资?
近几年来全国棚改目标

然而已经完成去库存和棚改并导致地价房价大幅上涨之后,势必出现刚需和改善需求购买力不足、投资需求逃离,最终导致销售下降、投资下降,市场难以持续,负增长甚至是销售大幅下滑是不可避免的。

那回乡置业究竟该如何抉择呢?

建议先考虑好这些问题——

1)买房的目的是什么?

如果因为老家在这里,这里有父母和亲戚,这是肯定有必要买的。但是,三四五线的自住房一套舒适的足矣,不要多配。除了环北京(楼盘)、环上海(楼盘)、环深圳(楼盘)之外,其它地方三四五线城市的房产只有居住属性,没有投资属性,更无金融属性。

2)房子内在价值够高吗?

有句话说,购买房子,本质上不如说是在购买城市。房价上涨,本质不是房子本身升值了,而是周边的配套增加了土地的价值,土地的价值转移到房价上了。所以同样的房子,盖在大城市的附近,还是在偏远的小地方,最后的结果真是天壤之别。

这个时候你就要思量一下你的家乡发展是不是能够跟得上步伐了。

3)短短几天返乡置业真的不仓促吗?

春节假一共才七八天,就算你能过完正月十五之后上班,也不过就是半个月。

短短几天的时间,要完成密集看房、全家讨论,与卖家下定、签合同,过户等种种手续,得有多赶?买房是件大购买行为,小镇房企鱼龙混杂,看见开发商降价促销就入手,一拍大腿就把房子定下来的,怕是后患无穷。

4)异地怎么处理房子的问题

装修就是个大问题了,大家都知道装修是个长期战,小到一块瓷砖都可能有问题,如果隔着两个城,你怎么放心得下?

那如果装修好了又要怎么维护呢?要是没人住也只能空着,想租也没人租,小地方的空房太多了,但外来务工者却不多······

当然最关键的问题还是钱。返乡置业这种事,如果经济上尚有余力的话也还是可以考虑的,不然把自己套牢了,回报率又远远没有达不到想象的标准,也只能自己心里苦。

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