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深度分析:租房没尊严痛点多?

发布时间: 2018-01-29 17:16:49

来源: 住房政策研究中心

分类: 政策法规

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中国人对住房有着深深的执念,漂泊在外的务工人员尤甚,在大城市打拼,初来乍到,第一件事情就是找寻一个落脚点。然而动辄数千元的房租往往让年轻人望而却步,于是他们或找同伴合租、或选择价格稍低的城中村居住。工作日早高峰,无数衣着光鲜的白领从居民区中涌出,朝着地铁站、公交站匆匆奔去——这样的画面俨然已成各大一线城市标配。

据全国第六次人口普查数据显示,截至2015年,我国共有1.6亿人口在城镇租房,北上深租房者人数占其总人口的比例均超过30%。这一比例仍在继续增长。中国房地产存量资产暨城市更新理事会、《中国房地产金融》等联合推出的《2017 年度中国房地产租赁公寓行业白皮书》显示,到2017年为止,北上广深的流动人口比例达到45%,而这些流动人口绝大多数都是依靠租房解决居住问题。依此预测,到2030年,我国租赁人口将达到2.7亿人次。而当前我国城镇出租房屋占比18%,北上广深则在20%-21%之间,房屋租赁供给明显不足。目前,我国租赁市场规模已超1万亿元,初步估算广东省占20%,约2000亿元。可以预见,租赁市场前景广阔,在租售并举的住房制度推动下,未来仍有较大的增长空间。

目前我国房屋租赁市场上,租客的年龄集中在20-30岁,月收入主要分布在5千-1万元,租金支出集中于1500-3000元之间。租房形式以合租为主,人均居住面积通常在10-20平米之间。租赁房源方面,虽然以商品房为主(占比40%),但老式公房、农民自建房、小产权房等仍占较大比例,这些房源往往在政府监管之外,难以确保合法合规性。广东省的情况更甚,以深圳市为例,2015年出租住房740万套,其中500万套为城中村自建房。

白云区永泰村是广州规模较大的城中村之一。因交通便利,房租低廉,吸引了不少年轻人在此租房居住。(网络图片)

据广东省城乡规划设计研究院住房政策研究中心方菲雅介绍,目前国内住房租赁市场上弊端凸显。就租房者而言,高昂中介费、虚假租房信息、押金难退还、租赁合同不规范等,均为亟待解决的租房痛点。“租房的种种痛点,归根结底是由于租赁市场体制不健全造成的,主要体现在租赁关系不稳定、中介服务不规范、政府支持和监管不足三个方面,” 方菲雅这样认为。针对租赁市场体制机制问题,政府当前的政策方向是增加市场租赁住房供给、培育和发展专业化租赁机构、推进租赁住房类REITs(房地产信托投资基金)。另外,国家也正加快推动《住房租赁管理条例》落地,目前已在立法阶段。广东省也有所动作,《广东省城镇房屋租赁条例》、《广东省物业管理条例》、《广东省住房租赁合同示范文本》的修订工作也已在进行中。可以看到,政府正在逐步优化住房市场供给结构,规范和改善住房租赁市场秩序,让租房者住的更有尊严。

由于租赁市场上的种种租房痛点,衍生出了新物种——机构租赁。机构租赁目前主要包括长短租公寓,同时分为分散式和集中式。目前,我国市场化机构租赁住房主要是长租公寓,占租赁市场份额不到2%,尚处于起步阶段。

我国长租公寓最早可追溯到2011年,近两年开始快速扩张,魔方公寓、YOU+、自如友家等,都是较早涉足长租公寓的品牌。房地产开发企业、房地产中介企业、经济型酒店企业、互联网创业型企业等多个行业背景的企业陆续进入长租公寓领域,中国建设银行、阿里巴巴等多个有金融背景的企业也于近期介入住房租赁市场。

魔方公寓是目前国内最大的连锁公寓品牌之一。图为魔方公寓广州广纸路店。(网络图片)

长租公寓当前运营模式主要是在核心城市交通便利的地点选取物业,改造成白领公寓、单身公寓、青年公寓等,通过租金+物业管理费+部分附加服务(如健身、娱乐休闲、保洁等)获取利润。这种模式既便于政府监管,又能精准匹配租房者需求,因此国家将其作为优化住房供给结构的手段之一重点推行。“对政府而言,管企业比管人容易,由政府监管租赁机构,由租赁机构服务租房者,这样的模式非常适合我国租赁市场的情况。近期,国家和省市也出台了不少相关政策推动租赁机构发展。可以说,机构租赁是未来发展住房租赁市场的重要方向。”方菲雅总结道。

2017年7月20日,住建部等九部委联合印发了《在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。截至目前,全国已经有50多个城市出台相关政策,都明确表示要扶持发展专业化住房租赁企业。另外,在广州、上海、北京、苏州等地陆续拍出房企自持地块超过100宗,全国租赁地块约400万平方米。还有多个城市的自持地块正在拍卖路上。2017年8月28日,国土资源部宣布,将在北京、上海、杭州、成都等13个城市开展试点,利用集体建设用地建设租赁住房。

“商改租”、“公改租”、房企自持地块、集体建设用地建租赁住房的陆续入市,意味着未来将有一大波专业化租赁住房投入市场,来优化住房供给结构。

虽然市场上租赁机构百花齐放,前景红火,但仍遭遇不少发展瓶颈。方菲雅介绍,目前我国租赁机构发展主要面临6个问题。第一,租赁企业注册管理尚不明确,特别对公寓行业缺乏明确界定,所以长租公寓只能申请酒店管理、物业管理的营业执照;第二,“商改住”涉及的相关问题亦不明确,“比如困扰许多开发商的问题:土地用途调整了,是否需要补交土地出让金呢?再者,商改住成本很高,各个地方对商改住态度不一,有些地方鼓励有些地方不鼓励。”第三,缺乏REITs(房地产信托投资基金)来持有长租公寓;第四,适用的税率需明确。通过针对公寓企业的实地调研发现,目前针对公寓企业仍实行11%的增值税,这无疑会增加企业的运营成本,因此政府明确的减税政策需要尽快落地。第五,缺乏针对“商改住”公寓的消防备案验收标准;第六,对分散型长租公寓进行“N+1”改造规定不一。2017年10月,广州市住建委等多部门联合起草了《关于广州市租赁住房标准的通知(征求意见稿)》,意见稿明确规定,租房者人均使用面积不得低于5平方米,不得违反住宅设计规范将原房屋分隔后出租,单套住房改造不得加建卫生间、厨房等。但在全国其他省市,规定和广州又不一样了。这给企业规模化扩张增加了不少难度。

虽然目前租赁机构仍处于起步阶段,但随着政策的逐步完善机构租赁发展的道路将会变得更为顺畅,未来机构租赁的发展也是值得期待的。方菲雅对此判断,“在市场分工越来越精细化的今天,租赁机构不会停留在单纯收租的模式。它们肯定会打破被动局面,主动出击。未来,在城市中待规划的区域,租赁机构建造租赁物业,以社区为依托,细分社区同类居民的偏好,通过对租户的筛选,来营造同类化的租住社区。如年轻人对快时尚慢生活的偏好、老年人对养老保健医疗的偏好、家庭对教育和儿童业态的偏好等,主动吸引和发展周边配套,获得新的盈利增长点。围绕租客提供居住、生活、工作所需要的全链条、全流程服务,向“城市布局+社区模式”逐步转化。”

(本文观点仅为技术、经验方面的交流,非官方观点,特此声明。)

责任编辑: lpw-zs

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