规模跃升，土储先行。
2018年1月17日，中国海外发展有限公司(下称“中海地产”，00688.HK)
以总价54.5亿元、溢价率20.31%摘得北京昌平沙河地块。这被业内看作是中海地产2017年在土地市场积极进取的延续。
实际上，自从中海地产主席兼行政总裁颜建国回归后，中海地产正在逐步改变以往的保守做派，在土地市场展现出积极进取的一面。
战略转向
根据克而瑞发布的《2017年中国房地产企业销售排行榜》显示，截至2017年年末，第一梯队TOP3的龙头房企均破5000亿元，分别为碧桂园、万科、中国恒大；第二梯队的融创中国、保利地产、绿地控股为3000亿元量级；中海以2013.7亿元人民币的销售规模位列榜单第7，属于第三梯队2000亿元级别（见表1）。
在2016年，中海地产以1925.1亿元人民币的销售规模排名第6。而在2015－2017年，中海地产的排名一直下滑，并被碧桂园、中国恒大、融创中国等赶超。相比之下，中海地产销售额的增长率仅为4.6%。而排名前三的碧桂园、万科、中国恒大的增长率则分别为77.97%、47.13%、37.52%。不难看出，中海地产尽管手握中建、中信等庞大的土地资产，但销售规模与房企第一阵营愈来愈远（见表2）。
虽然销售额的增长幅度较低，但中海地产的战略却出现了明显转向。此前，中海地产曾经提出到2020年实现销售规模4000亿港元的目标。言外之意，就是用4年时间实现销售额翻番。而当务之急就是先吸纳足够的土地，这点在颜建国继任后已小有进展。
数据显示，2017年1-12月，中海地产共斩获76幅地块，总楼面面积约为1741.4万平方米，权益楼面面积约为1463.0万平方米，支付的土地出让金为951.2亿元人民币。此外，在期内中海集团的附属公司中海宏洋获得总楼面面积为250.8万平方米，权益楼面面积约为250.8万平方米，支付的土地出让金则为94.0亿元人民币。上述数字加总后，中海地产在2017年获得总楼面面积为1992.2万平方米，权益楼面面积约为1713.8万平方米，支付的土地出让金1045.2亿元人民币（见表3）。具体来看，这76宗土地主要分布在北京、上海、天津、苏州、成都、厦门、郑州、长春、宁波、佛山等一二线城市以及热点三线城市。
记者翻阅中海的公告还发现，2015－2017年，中海地产支出的土地出让金分别为369.6亿元、450.7亿元、1045.2亿元人民币，同比增长－12.9%、21.9%、131.9%，占当年销售额的24.3%、23.4%、51.9%。对应的，应占楼面面积分别为748.4万平方米、1088.4万平方米、1713.8万平方米（见表4、表5）。由此可见，2017年中海地产在土地储备方面迈出了近三年来的一大步。
“不可否认。中海地产这几年业绩的增幅主要受制于之前的土地储备，而规模发展的第一步就是要确保拥有足够的土地。颜建国的回归至少在土地获取方面迈出了积极的一步。”一位接近中海地产的人士指出。
实际上，一直以高利润见长的中海地产骨子里还是向往规模的提升。有报道指出，在去年年初的内部会议上，行政主席肖肖曾表示，“2016年已有3家房企销售额超过3000亿元人民币，我们与之相比，确实落后了，不管是发展节奏还是规模增速。我们历来追求利润为先，不为规模而做大规模，但没有规模支撑，保持利润增长和领先也不可能持续”。
而在去年新的管理层上任之后，外界最关心的话题是这会给中海地产带来哪些改变，能否突破规模增长的瓶颈？彼时，颜建国就强调，在传承的基础上，中海地产的很多东西也必须要改变。他透露，中海地产对市场规划做出了一些修订，一些策略也会根据目前变化的市场环境、状态做出相应调整。例如，中海地产会在战略目标、拿地方式、管控模式等方方面面进行优化。
如今看来，中海地产已经花大力气改变其土地储备总量不足、分布不均的短板，并把投资拿地列入城市公司的考核指标，要求各城市公司采取更多样化的投资手段，增加更多储备土地。
“过去的中海地产靠着国家的政策性并购实现了土地储备的增加。但对于一家销售额已经进入2000亿元人民币的房企而言，这种政策性的机会杯水车薪。中海地产要做大，只能去土地公开市场拼杀，去并购其他项目。”上述知情人士指出。
姿态开放
值得关注的是，在2017年中海地产联合拿地的比例也在不断攀升，占比高达27.6%。相比以往，在合作方面，中海地产的姿态更加开放。在土地公开招拍挂市场中，中海地产已经联合保利、龙湖、首开、中粮、信和与嘉华国际等房企组成联合体进行土地投资。这些合作方当中既有央企，也有民企，同时还有港资房企。此外，中海地产还与深圳国际、中集集团、平安不动产等建立了战略合作关系。
“从公开市场来看，房企在一线城市的土地市场单打独斗会越来越困难。但是，通过联合拿地、适当参与棚改进行一二级联动等方式还是有可能的。中海地产要想持续发展，合作开发是必经之路。”一位证券人士坦言。
除了与其他房企联合，中海地产也开始打通内部资源，深化内部合作。去年的6月21日，在中建总公司的支持下，中海地产与中建方程、中建资本在北京正式签署战略合作协议，并在郑州高新区一宗土地进行合作开发。
资料显示，总建筑面积19万平方米的郑州高新区项目，是中海地产与中建方程、中建资本近期业务协同正式落地实施的首个合作项目。此举被视为中海地产多元化投资的新突破，也为他们与中建旗下各业务线协同与合作开启新的模式示范。
具体来说，三方合作是中建方程以在建工程转让的方式，将其中一宗土地转让给中建方程与中海地产组成的合资公司，并由中建资本提供融资贷款。中海地产将拥有合资公司65%股权，负责项目操盘，中建方程则拥有35%股权。
对于上述合作，颜建国曾在签约仪式上表示：“双方签署战略合作协议是进一步加强系统内单位间的协同发展、合作共赢，通过积极融入中国建筑的大战略、大体系，为中海地产发展带来巨大的发展空间。”
而早在颜建国回归中海地产后，他就强调，中建总公司会在今后中海地产的发展壮大中扮演重要角色，中建董事长官庆也表达过对中海地产强有力的支持。如今这些承诺开始逐步落地，或许颜建国掌舵的中海地产真的有些不同。
