12月8日夜,厦门。

  万科做东,宴请来自11个南方城市的媒体记者。

  郁亮上台致辞,媒体的眼球却先于耳朵,聚焦在了他的“换装”上:

  他没穿西装,貌似随意的穿了一件红扣子白衬衫,外罩一件黑底蓝花的小开衫。

  典型休闲范儿。

  这身打扮随即被一些戏精媒体解读为“向西装革履的发展商时代告别”,是万科的一种决心或宣示。

  1

  夜宴的主题是万科集团的转型。

  确切的说,是“从地产发展商到城市配套服务商”的转型。

  而推出的转型典范是厦门万科。

  一家除了传统的地产开发之外,还有10家长租公寓、4座社区商业、6座产业办公楼、1所全日制幼儿园、7个社区营地、1个户外营地、一套智慧停车系统的房地产公司。

  业务丰富得让人一眼看过去眼花缭乱。

  郁亮表示,希望万科在进入其他的城市时,也能够完成如厦门万科这样的转变。

  虽然开发销售仍是万科最受关注的领域,但在夜宴现场,万科显然有意弱化了关于主营业务的话题,希望大家更关注他们的新业务。

  有意思的是,针对新业务,万科又有意弱化了它们的回报率。

  厦门万科的转型领域包括长租公寓、产业办公、社区商业、教育及智慧停车。

  以长租公寓为例,根据媒体报道,“位于湖里高新技术园的‘泊寓高新园’被厦门万科视为最成功的长租公寓之一,项目仅配套约188套公寓,出租率高居不下,工作人员甚至形容它‘放租不久就被预订’。”

  但当有媒体咨询上述项目周期及回报率等问题时,“工作人员脸上挂着笑容,未予以回答。他转而表示,‘谈回报率的都是为了圈钱’。”

  那么那所全日制幼儿园呢?“负责讲解的工作人员在宣传服务品质时也向众人强调,万科做教育‘不是为了挣钱’。”

  做教育不是为了赚钱,这个可以理解。

  那物业呢?

  万科高级副总裁、物业事业本部首席执行官朱保全透露,“万科所承接的物业项目满意度不到50%,并预计未来三年‘可能并不是赚钱的三年,而是花钱的三年’”。

  欧勒,谈回报率是为了圈钱。

  做教育不是为了挣钱。

  从租房到物业到幼儿园,都是不差钱的?

  2

  从员工到高管,都觉得谈钱太俗。

  那作为掌门人的郁亮怎么说?

  在一个月前的另一场媒体交流会——万科集团年度媒体交流会上,郁亮首次以万科集团董事会主席身份参加媒体交流会,不同的是,那次他身着黑色礼服,很正式。

  在那场交流会上,郁亮对记者表示:“我们在富起来的时代(这里指的是改革开放后),能不能成功是以钱来衡量的,企业成功以赚钱来衡量,国家发展是以GDP来衡量。但是到新的时代,GDP没有提到翻几番,具体的经济指标没有了,拿GDP增长已经不足以衡量美好生活,所以在美好生活时代以赚钱来问也不合适了。”

  企业成功不以赚钱来衡量?

  可能吗?

  万科在江湖上向来以“有理想主义的精英企业”著称。近几年,开始去精英化了,但理想主义貌似还在。

  企业有情怀是好事,甚至是值得尊敬的事。

  如果能把情怀和企业回报一起做了,那就是一个字,牛。

  两个字,最牛。

  但企业如果只靠情怀,怀揣着不挣钱的想法去做事,那不是企业,是慈善。

  你看万科像是慈善企业吗? 

  3

  其实,同一天,郁亮还说了一句话,“我们应该以新的标识来衡量,即以人民为中心、全面现代化、美好生活的需求。万科在做新时代需要的东西,比如,养老产业,今天或许很难赚钱,但是未来很可能钱。”

  请同学们划重点。

  现在不赚钱,但是“未来很可能钱”。

  所以,郁亮赌的就是未来这个“钱”,这才是一个有情怀的企业或是企业家的正常做法。

  2015年,还是万科总裁的郁亮就对万科提出了万亿市值的目标,并表示希望未来十年能够在传统住宅地产之外,培养更多新业务并独立出来。

  按照当时万科的规划,这些包括物业服务、租房业务、物流地产、教育产业、养老地产等新业务将承担万亿市值一半以上的任务。

  万亿的一半,那就是5000亿。

  这哪里是不赚钱,这是要赚大钱好吗?

  那我们回头再来看郁亮的那句话。

  前半句是“今天或许很难赚钱”,这个结论是大概率的。

  后半句,“未来很可能钱”,这个也是大概率的——大概率存疑。

  为毛这么说?

  首先,这两年,人们想起万科,首先想到的是什么?

  转型?

  别逗了。

  连郁亮自己都说了,是股权之争:

  “万科转变从五年前就开始,在过去两三年时间里,大家所有的兴奋点都在我们的股权问题上了。这给了万科非常好的一个机会,让我们安静地转型。”

  股权大战,弄得转型都转成了安静的美男子。

  正是这一役,手创万科的王石王掌门退隐江湖,郁亮接班上马。

  长达两三年的争权,万科就算胜也是惨胜。伤敌一千,自损八百。

  人心不稳之际,同行趁机挖墙脚,不少关键岗位人才流失。

  如今大股东换位,新帝登帝,一朝天子一朝臣,高管稳定性仍然有待考验。

  同样,数年股权之争让万科伤筋动骨,去年就不敌恒大,憾失龙头宝座。

  今年,克而瑞和中国房地产测评中心不久前发布的《2017年1-11月中国房地产企业销售TOP100》排行榜显示,碧桂园强势突进,首先突破了5000亿,稳居榜首。

  恒大也达到了4700亿,万科只排在第三位。

  再说新业务的回报,

  数据显示,2016年万科主营业务收入2384亿元中,约98.2%来自房地产,包括物业服务、其它服务在内的新业务贡献甚微。

  其实之前我们已经说过了,至少现在新业务看不到什么赚钱的曙光。

  拿长租公寓来看,长租长租,租到多少年才能收回成本?而卖一套房子利润率多大?

  更重要的,现金流对一家企业生命线有多重要,谁不知道?

  万科再不差钱,这个也不是小事吧。

  而且,说到企业转型,除了钱,就是人。转型后需求人员从何而来?企业业务转了,开发房子卖房子的现在变成了物业管理员,这是能一夜突变的?

  当是异形变身呢? 

  4

  其实,万科转型提得很早,时间基本上与郁亮提出“白银时代”相仿。

  2015年,万科就多次提出向城市配套服务商转型。

  今年,城市配套服务商有了一个更好的说法:美好生活场景师。

  可惜,美好生活都是拿钱堆出来的,不是空口喊出来的。

  理想很美好,现实很骨感。

  厦门的冬天很暖,但出了夜宴场,到处都是寒流。

  冯小刚的夜宴,皇权争夺,希望落尽,散场后只剩寂寞。

  郁亮的夜宴结束后,万科能守到“未来钱的那天”,实现5000亿的目标?

  可以明确地说,在郁亮转型思维的作用下,万科离行业第一的宝座只会越来越远。

  当然更重要的前提是,万科已经不想当第一了。