要让大家都有房子住,其中房屋租赁将是很好的解决办法。从现在的情形看,开发商自持将会是很重要的租房来源,本栏认为,今后如果大量开发商自持房产出现,房企的利润将趋于稳定,但是利润增长水平将会大幅下降,房地产企业将成为典型的蓝筹股,并趋向于债券。

  很好理解,开发商通过购买自持土地能够大幅降低开发成本,但是盖出来的房子却只能出租,不能出售。这样看起来开发商将会沉淀大量的资金用于持有房产,不过这种情况在未来或许不会出现,因为开发商必然更希望持有现金用于再发展,而投 资者也愿意购买相对稳健的理财产品,故当开发商自持达到一定规模的时候,将有很大概率会出现开发商自持房产证券化,投 资者通过投 资开发商自持的房产获得相对稳健的投 资收益,而开发商也能获得较低成本的融资,这是一个两赢的事情。

  由于房租相对透明,开发商的开发成本也相对透明,如果开发商自持的房产证券化相关利率也很透明的话,那么房地产行业的利润率也就会变得透明。即投 资者根据开发商拿地的数据,就能够大概测算出房地产企业将能获得多少利润,房地产股的价格也将趋于稳定,那时候房地产上市公司将很难给投 资者带来大的惊喜,房地产股票也将像银行股、公共事业股票那样成为防御性品种,房地产股票也将体现出更多的债券属性,市盈率将是衡量房地产上市公司最重要的指标,银行也更加愿意给房地产上市公司提供低息贷款。

  如果未来的房地产股票都演变为波动不大的“公共事业股”,那么现在的房地产股价是高是低呢?本栏认为,如果真的大力推行开发商自持和自持房产证券化,那么首先房地产公司的利润水平将会直接上一个台阶,然后在这个高水平上趋于稳定。

  为什么利润水平会上一个台阶?投 资者都知道,房地产企业最大一块成本就是拿地费用,大家为了拿到一块有价值的土地,纷纷给出高价,最后土地价格上涨。如果开发商改拿自持地块,那么地价就会下降很多,也就是经营成本大幅下降,这对于公司利润将是一件特别好的事情。此外,由于有了开发商自持证券化,那么开发商盖房根本就不愁销售,只要盖出来出租就行了,盖好的房子还能用来向投 资者融资,那么开发商就不再需要那么多高息贷款,对于不少强势的开发商来说,可能根本不需要准备给施工单位结账,因为当工程完工的时候,也就是融资开始的时候,施工单位的钱完全可以用融资款支付。