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  位于南京市建邺区江东中路与河西大街交汇处的奥体苏宁广场项目,规划打造成“江苏第一高楼”,目前地块长满荒草。本报记者杨玲玲/摄影


  从百强晋级五十强

  本报记者  杨玲玲  南京报道

  苏宁控股集团旗下大型综合房地产开发运营商苏宁置业集团有限公司(以下简称“苏宁置业”),在过去一年时间里,一跃从全国地产企业百强迅速晋级五十强,企业扩张步伐可见一斑。
  资料显示,目前苏宁置业已经在全国运营10家苏宁广场,22家苏宁易购生活广场,项目遍布北京、上海、成都、南京、无锡、徐州、芜湖、滁州等,规划中的项目包括南昌、佛山、太原、石家庄、廊坊等地。同时根据媒体报道,2016年以来,苏宁置业先后与16个省(市)人民政府签订了框架合作协议,未来累积投资额将达到上千亿元。
  不过,值得一提的是,近日《中国经营报》记者走访苏宁置业位于其南京大本营的数个项目发现,当地受访者称南京奥体苏宁广场因资金压力已暂停达五年之久,而2015年9月开业的南京清江苏宁广场,客流量一般。针对公司商业地产布局策略以及南京项目进展等问题,记者致电苏宁置业品牌部相关负责人,其回复称:“目前并未听说企业有资金压力,南京奥体苏宁广场也没有停工,只是针对项目规划在做调整,具体的进展还需要跟项目的建设部门进行沟通。”


  转型“智慧地产”

  目前苏宁置业已经在全国运营10家苏宁广场,22家苏宁易购生活广场,并且每年仍以5~10家的速度扩张。
  在中指院发布的《2017上半年品牌房企销售排行榜》中,苏宁置业以83亿元销售额与宝龙地产、金融街等企业并列第100名。
  资料显示,苏宁置业作为苏宁集团旗下大型房地产开发集团,专注于当代城市空间的智慧化开发与运营,是推动产业变革的智慧地产运营商。开发涵盖商业地产、住宅地产、产城小镇(科技城、文旅城、体育小镇、康养小镇等)三大地产板块,形成购物中心、星级酒店、物业服务三大运营体系。
  2015年以来,苏宁置业聚焦智慧地产运营商定位,打造互联网+地产。频频出现的“智慧”二字,是苏宁置业2015年以来转型的核心关键词,其落地情况也颇受外界关注。
  针对此问题,苏宁置业品牌部相关负责人表示:“智慧是我们战略的方向和目标,苏宁控股是一家互联网零售企业,在打造线上、线下一体化发展思路的过程中,苏宁置业也是战略体系的一部分。” 对于具体落地详情并未直接作答。
  “‘智慧地产’更多的是打造一个概念,给商场或者企业贴上一个标签。当前,地产的智能化还处于初级阶段,也并没有探索出成熟的模式,对企业盈利的贡献并不大。” RET睿意德租赁服务部总经理杜斌表示。
  而在商业地产领域,苏宁置业目前已形成“苏宁广场”“苏宁电器广场”两大系列产品。
  不可否认的是,苏宁置业扩张步伐较快。目前苏宁置业已经在全国运营10家苏宁广场,22家苏宁易购生活广场,项目遍布北京、上海、成都、福州、西安、包头,深耕江苏南京、无锡、镇江、徐州、连云港、宿迁以及安徽芜湖、滁州等,规划中的项目有江西南昌、广东佛山、山西太原、河北石家庄和廊坊等。
  且每年仍以5~10家的速度扩张,佛山、福州、太原、廊坊等地苏宁广场项目已陆续进入筹开、建设阶段;酒店除已在全国运营9家高星级酒店和1家国内顶级高尔夫俱乐部,与美高梅、凯悦、JW万豪等合作,上海苏宁宝丽嘉、南京苏宁君悦、柏悦等10个高星级酒店,今年到未来2~3年都将陆续开业。
  2017年上半年,围绕 “智慧地产运营商”的定位,苏宁置业的徐州苏宁广场、滁州苏宁广场相继开业,安徽宿州苏宁广场奠基。同时,日照首家国际连锁高星级酒店苏宁诺富特酒店开业;继足球小镇落户南京雨花板桥地区之后,苏宁智慧科技小镇也将落户江苏句容。
  据了解,2017年苏宁置业计划继续保持高速增长,实现未来每年合约销售复合增长 30%~50%。


 南京奥体项目调整规划

  公司高速扩张的同时如何周转资金,避免“现金危机”,成为外界关注的焦点。
  据易居研究院智库中心不完全统计,2010年至今,苏宁集团相关地产开发公司在国内通过招拍挂拿地耗资总计约119.41亿元,拿地总建筑面积约为447.79万平方米,总占地面积约为168.07万平方米。
  此前《中国房地产报》报道,2012年苏宁置业有意在H股上市,其寻求资本市场支持背后,或是快速扩张导致了资金链承压。对此,上海中原地产市场分析师卢文曦指出:“当前一些大房企扩展速度快,中小房企生存压力增加,想要占据一席之地必须有应对举措,不过,转型一时之间也没有特别好的样板,而房地产又是资金密集型行业,扩张要资金支持,上市是比较好的融资渠道。”不过时至今日,其上市计划仍未真正启动。
  行业分析人士认为,商业地产投资回报率并不高,而对于苏宁来说,在从轻资产公司向重资产公司转型过程中,由于资金沉淀太多,面临的资金压力也较大。
  近日,记者实地走访位于南京市建邺区江东中路与河西大街交汇处的奥体苏宁广场看到,规划打造成“江苏第一高楼”的奥体苏宁广场项目,地块内长满荒草。
  时间回溯到2008年9月,苏宁置业在与嘉里建设经过20多轮竞拍后,最终以4.29亿元拿下位于河西会展中心的2008G27地块。
  据了解,奥体苏宁广场项目属于河西CBD二期标志性建筑,地处河西CBD中心位置,占地面积3.29万平方米,总建筑面积46万平方米。该项目建筑主体结构共88层,高达400米,将刷新目前南京摩天大楼主体结构高度纪录,成为“江苏第一楼”。
  根据规划,奥体苏宁广场将打造成配套“会展经济”,带动“总部经济”,推动“商业经济”的南京“新城之心”,成为驱动河西板块乃至南京市的经济发展引擎。
  然而近日记者在现场看到,地块被高约4米的围墙遮挡,围墙上是苏宁置业南京项目的广告标语,其中针对奥体苏宁广场的“为巅峰而来”“400米地标筑就世界高度”等字样较为醒目。然而,从大门进入后,记者环绕工地一圈发现,钢筋、板材等建筑材料散落地面,早已打好的地基里蓄满雨水,还有附近居民在此种菜、种树。
  住在工地旁简易房内的一位居民告诉记者,该项目停工已有近五年时间,当时或是因为老板资金链断裂而暂停施工。“听说最近又要开工了,具体时间并不清楚。”
  日前,针对“奥体苏宁广场烂尾楼”问题,有多位市民通过网络问政向河西管委会反映,对此,河西管委会网络发言人回复称:“我们一直与苏宁奥体项目保持联系,定期了解项目建设进展情况。该项目已完成桩基工程及2层基坑出土,完成总投资额的25%以上,因此,南京市国土部门目前未将该项目地块列入闲置土地。苏宁项目前期因企业资金问题停工,自接到本次工单后,我们又立即与苏宁项目负责人进行联系,该项目目前正在进行规划方案的调整,预计2018年上半年复工。”在随后的答复中,河西管委会网络发言人表示,今年年初,该项目开始进行规划调整并做复工准备。
  同时,记者9月12日上午11时至13时在位于南京市鼓楼区江东北路与清凉门大街交界处的清江苏宁广场看到,无论是影城、超市、卖场还是餐饮区,广场内的人流量均不算多,中午时分,购物中心的餐厅出现了大面积空位,也未看到明显的就餐高峰。
  在苏宁置业总裁金明看来,融合苏宁云商数十亿的客户资源、文创及体育近百亿IP资源,以及苏宁云店、苏宁超市、红孩子、苏宁金融、苏宁影城等实体场景,实现商业、地产、金融、文创、体育和投资六大产业在实体广场的融合集成,这是苏宁广场的运营思路,也真正可以实现苏宁的“智慧零售”。不过,其实际运营情况并不乐观。
  “传统的商业地产运营商在扩张的同时会出售一部分产品,以此来弥补购物中心剩下业态的运营成本,如果苏宁没有这样做,资金压力可能非常大。”在杜斌看来,商业地产行业正面临“大鱼吃小鱼”的洗牌期,未来中小企业高速扩张的可能性变得微乎其微。同时整个行业或将迎来转折点,由增量时代进入存量时代,曾经每年新开几千家商场的时代将成为过去式。