广州

广州租购同权:通过租房上名校的可能性有多大?

2017年08月21日来源:中国新闻周刊行业动态责任编辑:lpw-zs

新租房时代

以货币化改革为标志的中国住房市场化改革已近20年,可谓成果丰厚,问题也突出。当前,中国住房改革再次走到十字路口。未来,既不能走“以实物分配”为特征的左拐道路,亦不能走唯“货币化为特征的商品房”右拐道路,而是在“房子是用来住的,不是用来炒的”定位下,继续朝构建住房租赁市场发力。

当下,在政策设计以及落实上,如何通过住房租赁市场的发展,一体化解决公共服务均等化,乃是如何改革应有之义。

广州租购同权:理想如何落地?

在教育资源矛盾依然突出的时期实施租购同权,可能会给租赁市场和教育两方面都带来新的问题。租赁市场热起来了,又会导致无房者不仅买不起房,也租不起房;而对教育来说,最大的问题是理论上同权,但机会上很难实现均等

资料图:楼市。孙睿 摄
资料图:楼市。孙睿 摄

中国新闻周刊记者/闵杰 许青青

“有了租购同权以后,怎么能通过租房上更好的学校?”

8月14日晚7点半,广州市建滔广场四楼,一位家长抛出的问题,引发了一阵笑声。这是一家教育培训机构为家长免费举办的“2018广州幼升小全年规划讲座”。

“那就要拼概率了,运气好的话,你能读育才学校,运气不好的话,你可能被分到杨箕小学。”培训老师回答,要想通过租房上“名校”,基本没有可能。

在一个广州本地社区网上,育才学校被归类为越秀区“次名牌小学”,属于第二梯队,而杨箕小学则被划归为“不值得买学位的小学”。

“租房入学的政策在广州一直都有,不是新的政策。”培训师看上去很年轻,却对广州市各区入学政策了如指掌,还帮家长们总结了一些关于入学面试考题、各校赞助费行情等无法通过公开渠道获得的经验,“租购同权细则还没出,但对租房者其实影响不大,对房东的影响反而更大。”

前来参加讲座的学生家长王霞也对租购同权的细则非常关心,因为这直接关系到她用什么方式把手里这套学位房租出去。

为了让孩子就读在本地人心中排位靠前的农林下路小学,王霞在农林下路买了一套40多平方米的学位房,而手中的另一套东雅轩小区的房子,则空出了一个中山二路小学的学位。

“这套房子租给普通租户,就是每个月4000元,租给想要学位的家长,房租多少我还要想一下。”王霞告诉《中国新闻周刊》,她看到有媒体报道,如果要占用房东的学位,有房东要一次性收取12万元的“学位占用费”,“我要看政策细则出来是怎么样,我不能踩在刀尖上。”

这正是一些教育学者担心的问题。在教育资源供需紧张的一线城市,学区房高烧不退,租购同权又将教育和租房捆绑在一起,可能不仅不会降温,还会引发新的问题。

“你用房东的学位,任何一个房东肯定都要收一笔钱。”王霞态度笃定,“只收4000元房租,那是不可能的。”

资料图:1月10日,福州一处商品房在建中。 <a target='_blank' href='http://www.chinanews.com/'>中新社</a>记者 吕明 摄
资料图:一处商品房在建中。 中新社记者 吕明 摄

被放大的租购同权

“这个文件有16条内容,我们也不明白为什么社会的关注点都只聚焦在‘租购同权’上。”一位接近广州市住建委的人士告诉《中国新闻周刊》,租赁16条引发的舆论热度让他们也有点困惑。

这份租赁16条,指的是广州市政府在7月17日发布的一份《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,其中包括16条具体措施,涉及租赁住房的权益保障、落实税收优惠、增加土地供应,甚至还提出了要扶持住房租赁企业,打造广州现代租赁产业总部经济。

方案以广州市政府办公厅的名义发出,但牵涉的部门非常多。广州市住建委、教育局、住房公积金管理中心、国税局、地税局、公安消防局、质监局、国土规划委、发改委、公安局、城管委、环保局、供电局、来穗人员服务管理局、财政局、国资委等近20个部门和单位都被分配了具体任务。

作为组织配套,广州市还建立了住房租赁管理联席会议制度,联席会议办公室设在市住建委,负责统筹协调和信息沟通。

这份“史无前例”的文件让广州链家研究院院长周峰也感到“很新鲜”,“以前房地产市场方面的政府性文件,一般只涉及市政府和住建委,这次涉及的部门特别多,第一次把教育局也拉进来。”作为房地产领域的观察者和研究者,周峰对《中国新闻周刊》坦言,这是第一次见到。

社会舆论显然也对这份“史无前例”的文件感到“很新鲜”,而舆论的焦点都集中在租购同权四个字上。

这个概念出现在文件的第一条具体措施中,文件中称:“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读,具体细则由各区教育行政主管部门制定(市教育局牵头)。”

事实上,如果仔细研读会发现,第一句话的前半句“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益”,严格意义上看并非新提法,包括杭州、厦门和广州自身,此前都有相关政策已经在操作。但后半句的“保障租购同权”,却犹如在水中投下一个炸弹,激起水花一片,引发了无数想象和争议。

不少自媒体文章毫不吝啬地夸赞称,“通过租房可以就读名校,学区房将成为历史”。有人将租购同权直接解读为,“只要租房子就可以享受和购房人子女同等的入学权益”。还有人评价,“租购同权是创举,给市场带来的冲击是核弹级的。如果其他城市统统跟进,楼市真的要变天。”

甚至还有人将这个概念,和广州市的城市竞争战略联系在一起,认为政策背后的深意在于:广州,这个落寞的一线城市,被深圳超越,被杭州、武汉、成都等二线城市追赶,已经意识到必须要在这一波一线城市疏解大潮中抢夺人才,才有绝地反击的机会。

新概念引发的质疑声也很强烈。很多人担心,“租购同权将进一步刺激学区房租金走高,部分片区的房租会出现广州特色的飞涨,而学区房的楼价也很难真正降下来”。更多人对新政效果表示怀疑,“即使租房,也不可能真正和购房者一样读名校”。

资料图。孙昊声 摄
资料图:民众看房。孙昊声 摄

国家发改委城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁近期在接受媒体采访时就提出,“现在让租赁人和产权人享受一样的学区入学待遇,结果可能是:房屋账面价值没有上涨,但租赁价格急剧上升,只是资源置换的形式变成了房租。”

面对沸沸扬扬的社会舆论,前述接近广州住建委的人士对《中国新闻周刊》坦言,租购同权体现了广州市一个良好的愿景,但至于能不能真正实现、能实现到多大程度,是否会引发新的问题,现在都不得而知,要取决于未来细则如何制定。

这位人士告诉《中国新闻周刊》,细则目前还在制定阶段。根据文件,“原则上各相关政策措施要于2017年8月底公布实施”。16条具体措施都已细化到了具体部门,由文件中小括号里的部门分头制定,而负责落实租购同权细则的则是广州市教育局。

广州市教育局拒绝了《中国新闻周刊》的采访要求,理由是,“采访统一由广州市住建委回复”。

而前述接近广州市住建委人士则对《中国新闻周刊》表示,租购同权这个理念并不是广州市住建委提出的,只是目前联系会议办公室设在住建委,但租购同权这个理念的产生过程并不清楚,“有可能是教育部门提出的,也有可能是市里的意见。”

租房上学并无新意

随着舆论发酵,越来越多的讨论已经从住房转移到了教育话题上来。一份发展住房租赁市场的文件,却意外引发了关于“教育公平”的热议。

“租购同权这个概念,对我们基层教育部门来说,意义不大。”广州市天河区教育局基础教育科科长汪明徽告诉《中国新闻周刊》,因为原来也没有歧视,只是在实际中,因为教育资源所限,只能力所能及地解决。

汪明徽所言不虚。事实上,在广州各区的入学政策中,租房入学的政策一直就有。

比如,广州市越秀区规定:对手续完备的由适龄儿童的父母租住房管局或本单位房的租住户子女,由对口小学接收;如适龄儿童父母广州市内另有房产,由实际居住地所属区教育行政部门统筹安排学位。对租住私人房屋或租住非本单位房的,由区教育局统筹安排学位。

而广州市海珠区对租住户的规定是:租住公租房的租住户子女,人户一致,原则上由对口小学接收;其他租住户情况由区教育行政部门统筹安排学位。

这些规定背后,基本指向一个事实:父母只要有广州户口(多数都是集体户口或挂靠户口),子女都可以通过租房就读公办学校,差别主要在于是“对口生”还是“统筹生”。

目前在广州各区的入学政策中,适龄儿童的入学方式分为“对口”和“统筹”两种。前者大多针对自有房产者子女,购买商品住宅可以和某一个学校的学位一一对应,这就意味着,只要购买了某校划片的“学位房”,子女就可以直接就读这个学校,称之为“对口生”或“地段生”。而“统筹”生进入的小学由教育行政部门统筹安排,住房和学校无法一一对应。

汪明徽对《中国新闻周刊》说,从现实来看,有户籍没房子的子女入学,一般属于统筹生,“如果就近的学校有学位,都能进去就读,但如果排满了,就只能统筹到3公里范围内,一切原则取决于该学校规模能不能承受今年学生总量。”

在他看来,租购同权带来的最大问题是,很多父母觉得,即使某个小区对应学校的学位很紧张,但有了这个政策后,租房也能进去。

“但结果可能还是进不去。”他解释,这取决于教育部门解决入学儿童的先后顺序:首先确保有户口有住房的儿童入学,这是肯定要优先考虑的。其次,有户籍没房子的情况,如果有剩余学位,可以对口入学,如果排满,只能接受统筹。而排在最后的,是积分入学儿童。

他坦言,“首先解决有房有户口的,第二解决有户口租房的,第三才能解决无户口无房子的,总得有个顺序。”

“租购同权并不是针对外来人口的一个政策,只是讲了人户分离的情况而已。房子不在这,租了房,就可以享受教育,不一定非要是外省人或者农村人。”教育部高等学校社会学学科教学指导委员会副主任、中山大学社会学与人类学学院教授蔡禾对《中国新闻周刊》表示,外界对这个政策存在误读。

他认为,租购同权从趋势上看当然是好事,但在供给和需求有巨大差异的情况下,政府最终还是会制定一个办法,要做出选择,“只能放开一部分,这一部分让什么人能进来?要订个标准来遴选,遴选的条件会取决于政策优先考虑什么人。”

外来人口的同权难题

蔡禾曾经带领团队在广东连续作了4年调查,结果发现,只有25%的农民工愿意入户到自己打工的城市,“他们最想要的不是户口,而是教育。”蔡禾认为,积分入户并不是解决外来工服务均等化的根本途径,更实际的是解决其子女就学问题。

而对无户籍无房产的来穗人员来说,孩子想要通过租房入学,基本只有一个办法,就是积分入学。不过,即使积分入学,仍然只有部分孩子能就读公办学校,更不可能达到租购同权。

自2010年起,广州各区陆续实行积分入学办法,到2017年,广州市11区已全面实现积分入学。居住年限、缴纳社保、稳定住所等都被列入积分项目,具体的操作实行“一区一策”,但大的原则都是“拼居住证和社保年限”。

但各区政策也有不小的差异。比如,广州市越秀区,作为传统教育强区,从2017年才开始真正实行“积分入学”,而且政策门槛相对较高,报名积分入学的资格必须同时满足四个条件,包括持居住证满1年,实际居住满1年,在越秀区参加社保满1年,以及在越秀区的工作或经营证明。

各项指标,年限越长,分数越高。比如,居住证连续满5年,得60分。而连续满1年不足2年的,只有12分。额外的加分项目有两个,其中,申请人在越秀区有全额房产能加12分,依然远远优越于租房者。

相比之下,作为广州外来人口集中流入区之一的天河区,门槛却较为宽松。天河区教育局对《中国新闻周刊》提供了一组最新数据,截至2017年3月,天河区常住人口是214万,而户籍人口只有88万,呈现户籍人口和外来人口倒挂的特点。

尽管如此,天河区教育局基础教育科科长汪明徽告诉《中国新闻周刊》,天河区积分入学仍然只设“最低门槛”,即居住证满1年是必达项,而在天河区工作、在天河区实际居住,或者在天河区购买社保,三者符合其一,就符合报名资格。

积分入学政策实施几年来,在本地引起最大诟病的地方是“积分门槛高,实际受益人少”。比如2010年和2011年,番禺区连续两年为外来工子女准备了3000多个公办学位,但仅有数百人符合条件。在海珠区,2016年有27所中小学总共提供710个积分入学学位,但最终只有516人通过审核获得学位,出现了学位空余的情况。

类似对外来人口“福利空置”的问题,在公租房项目上也存在。广州市来穗人员服务管理局一位工作人员对《中国新闻周刊》透露,去年广州市第一次试行公租房项目,拿出了两个项目共600多套房源,但最终只有200多人符合条件,“我们也希望有800多人符合条件,但可能门槛设得过高了。”

“当初我们也考虑要不要设高一点,后来认为受益面如果很窄的话,文件价值也不大。”汪明徽说,积分入学政策在2016年就已经制定出来了,没有动的原因主要是学位的供需压力太大,“天河区有个天府路小学,规划是24个班,已经装了将近40个班,老师已经没办公室了,全在外面搭板房办公。还有一个华景小学,上学分三段,放学分三段,否则怕造成拥挤事故。”

天河区大多数公办学校都处于超满额运行状态,每个班人数要控制在45个人已经非常困难,不少知名度高的学校,功能室都改成了课堂。

“今年为什么能操作积分入学,因为多开了两间公办学校,这两个小学提供了300个学位。” 汪明徽坦言,明年又会有几所新学校要交付使用,有增量才能腾出学位,“如果没增量,我们要从各学校压缩学位非常困难。”

8月11日,河南郑州市首批公共租赁住房向社会公开轮候供应首日,在中原区房产管理局选房现场,符合条件的市民满怀期待,候选房。选到理想住房的市民称,再久的等待都是幸福,而也有选过房源的市民因房子离市区太远而苦恼。同时,那些未选到住房的市民渴望着下一批房源的迅速到来,以解决住房问题。本次郑州市首批供应的公共租赁住房共2517套,17个项目,房源分布于中原区、二七区等6区。马义恒 摄
资料图:民众查看租房信息。马义恒 摄

但事实上,天河区今年拿出的508个公办小学学位和301个公办中学学位,都是从各学校硬挤出来的。

为了更清楚地摸准供需两边的数据,与别的区不同,天河区首先进行一次预报名,由家长先去街道办,提供居住证,取号在网上预报名。根据预报名人数,再筹措公办学校学位,筹划购买民办学校的学位。

“每个公办学校都要上报还有多少剩余学位,原则是首先把户籍生填满,预留好政策性照顾借读生,预留好今后可能转学的学生,预留好重点企业的学位,剩下的学位都拿出来参与积分入学。”汪明徽说,只要学位不是很紧张的学校,多多少少都拿出了学位,其中学位最多的是侨乐小学,提供了80个学位。

在他看来,这个办法在明年肯定行不通了。今年共提供了1348个积分入学学位,报名人数只有2900人左右,而原本预计会有5000多人报名,“今年是第一次试行,很多人还不了解政策,2018年肯定会暴增,预计会有四五千人报名才正常。今年是拿剩余学位出来解决,明年肯定就不行了,该扩班就要扩班了。”

另一个让不少家长不满的是,与本地买房家庭子女可以直接对口就读指定小学,或者就读名校不同,积分入学属于“被统筹”,孩子无法上满意的学校。

8月9日,台州玉环一名小伙展示自己通过当地租房平台找到的房子。近年来,浙江台州将旅店业管理模式引入租房管理中,通过将租房集中管理、设置建筑和消防安全标准、完善租客登记制度等强化对出租房屋和流动人口的管理。<a target='_blank' href='http://www.chinanews.com/'>中新社</a>记者 王刚 摄
资料图:一名小伙展示自己通过租房平台找到的房子。中新社记者 王刚 摄

在广东省人民政府网站的“政民互动”栏目中,有一封标题为“广州市天河区积分入学不合理”的网民来信,信中提出批评:“统筹志愿的安排没有明确的规则,第一是不好操作,第二是存在权力寻租的空间。……想读公办学校的学生,只能寄希望于学位统筹。问题是这个统筹没有一个公平的规则,可以说完全是凭教育局来安排,那么必定会存在以下问题:(1)被统筹安排的学校离家太远,最终不得不放弃;(2)由于统筹安排的权力全部掌握在教育局手里,掌握这种统筹安排权力的人可以利用这种权力谋私,也就是存在权力寻租空间。”

这位网民建议,“选定一个日子,将排名前508名的人召集在一起,按照积分排名先后报名,已经被报的学位当场划掉……现在的情况是教育局将政府给我们的福利粗暴地丢出来,让大家无规则地乱投,最后必定有人会放弃,有人还是要花钱求教育局安排个离家近的学校。本来是属于我们的福利,让教育这么一折腾,又回到了暗箱操作上。”

这个建议,表明了大多数积分入学学生家长的疑虑。汪明徽告诉《中国新闻周刊》,天河区教育局在制定政策的时候,已经考虑到了这些意见。

为了增强积分入学透明度,天河区作了很多制度设计,共设置5个正式志愿和5个统筹志愿,根据申请人的积分排名先后和填报志愿顺序情况,由系统自动投档安排学位。

在10个志愿中,大部分人的需求都能得到匹配,但也出现了三四十个家长因为填报志愿没经验,没有选上,“这些家长都属于积分在前508名内的,我们挨个打电话,发短信,同时有专人录音,花了一天多时间专门做这个事,目的就是要确保积分在前508名内的,只要你愿意接受统筹,孩子肯定能上公办小学。”

汪明徽说,教育局事后联系了这位提意见的家长,对他的意见进行反馈,“他当初怀疑有黑幕,但后来他自己的孩子顺利地按志愿进了公办学校;而且恰好他有一个朋友是508名以内没有选上,但通过我们打电话通知再统筹,孩子最后上了公办学校,也为我们点赞。”

对外界的疑虑和担忧,汪明徽表示理解,“这也给我们提了醒,人工因素多,的确容易引起怀疑。明年准备志愿再放多一点,准备放宽到15个志愿,保证家长有充分的选择权。人为的因素越少,老百姓就越信服。”

“教育局同意,

学位房家长也不会同意”

在受访者中,大多数人短期内不看好租购同权的原因在于,教育资源,尤其是优质资源紧张的局面,在短期内无法得到缓解。

为了增扩学位,天河区想了很多办法。“每天想的就是学位,按理说,我们这个科室不用管基建,但比管基建的人还急,总盯着学校建好没有,什么时候能交付。” 汪明徽说,未来五年,天河区可交付使用的学校有二三十所,每年都会新增两三所。

另一个解决方案是,天河区正在把高中逐步往郊区搬迁,原来的校区腾出来后,全部办义务教育,“天河要将5所高中迁往北部地区,能空出300个班的学位。”

在2016年发布的《广州市中小学校基础教育设施三年提升计划(2016-2018年)》中,广州提出目标,到2018年广州市政府主导建设88所公办学校,新增约10万个学位。

“我到中山市去考察,发现外来人口子女入学基本都落实了,而且大部分进了公立学校;但在广州市,外来人口子女读公立学校的比例就要小得多。”蔡禾告诉《中国新闻周刊》,在中山、江门这样的小城市,公办学校学位出现了剩余,即使不提租购同权,但实际上已经解决了问题,而在广州这样的一线城市,即使提出租购同权,也不是一朝一夕可以实现的。

“根本办法是要把供给量提升上去,但更复杂的问题在于,在欠账这么大的情况下,用公办学校来满足太难了。”蔡禾建议,教育资源的供给未必全由政府“包揽”,应当推动进城务工人员子女接受教育方式的多元化,政府可以购买教师岗位,教师享受财政工资、挂靠在公办学校,但是到民办学校去教书,这样投入的钱不多,但民办学校教学质量却上来了。

问题的根源还跟义务教育的财政制度有关系。就业地城市的教育经费无法覆盖农民工子女,而农民工子女户籍所在地的转移支付也没有跟随其到就业地城市,就造成教育投入与实际支出的错位。

“地方财政还会有另一种考虑,担心出现洼地效应。”蔡禾说,某个区义务教育解决得好,就会带来越来越多入学儿童。外来务工人员现在只带了一个孩子,未来可能把家里三个孩子全带来。”

在财政成本分担机制上,广州市实行市区分担,市财政对区财政进行奖补,“如果区里完成目标好,市财政的补贴就多。如果达不到50%的基准线,市财政一分钱不给,全部由区财政负担。”

8月11日,河南郑州市首批公共租赁住房向社会公开轮候供应首日,在中原区房产管理局选房现场,符合条件的市民满怀期待,候选房。选到理想住房的市民称,再久的等待都是幸福,而也有选过房源的市民因房子离市区太远而苦恼。同时,那些未选到住房的市民渴望着下一批房源的迅速到来,以解决住房问题。本次郑州市首批供应的公共租赁住房共2517套,17个项目,房源分布于中原区、二七区等6区。马义恒 摄
资料图:房产管理部门。马义恒 摄

“天河区不缺钱,缺地。”汪明徽对《中国新闻周刊》坦言,今年天河区专门为积分入学作了2100万元预算,按照可能报名的极大数来算,但实际只用了300多万元,“公立学校不用新增投入,新增的投入只是用来购买民办学位。”

购买民办学位解决积分入学,这也是天河区的一个特点。“全部都用公办学校来解决不现实,只能通过政府购买民办学位的办法。”汪明徽说,今年天河区累计向民办中小学购买了539个学位,小学生每年补贴5000元学费,补贴6年,家长能节省3万元开支,初中生则每年补贴6000元学费。

在汪明徽看来,目前资源紧张的矛盾还很突出,积分入学采取类似高考的排名方式,只能是现阶段的一个无奈选择,但未来会逐步扩大覆盖面,“目前只能解决50%的外来人口入学需求,但广州市的规划是在2020年左右达到60%~70%的水平。”

比普通学位更紧张的,是名校学位。事实上,租购同权引发的最大想象在于,租房也能上名校,但多数受访者告诉《中国新闻周刊》,即使有了操作细则,名校学位仍然会一位难求。

“广州市按照国家要求,取消省级重点、市级重点学校的挂牌已经有很多年了,但在家长心目中,这个观念还在。”汪明徽坦言,就像一些品牌的饥饿营销效应,很多家长认为,某个学校过去是省一级重点学校,而且很难进,再加上学校管理规范一点,就肯定是好学校,“现在从来不公布期末考试数据,你怎么知道哪个学校好呢?”

不过,名校学位在家长心目中,仍然有非常强大的号召力,这一点充分体现在学区房的价格上。

“越秀区,以广州市教学资源最强的越秀区东山口板块为例,平均每个学位房会有26个左右的有效买家来竞买。”广州链家研究院院长周峰告诉《中国新闻周刊》,这里汇聚了署前路小学、培正小学、农林下路小学、培正中学、市七中等多所以前的省一级学校。东山口地铁站上盖的东山锦轩,楼龄有16年,二手住宅成交价是7.3万元/平方米,买一套住房连税费的总价至少要700万元,可以入读署前路小学。而附近龟岗板块的启明一马路的楼梯房,是上世纪50年代的产物,楼龄超过60年,今年的成交价也在7.05万元/平方米,总价达540万以上。这还不是总价最高的板块,在天河区的珠江新城板块,能入读名校的单元房,基本要1000万~1100万元/套。

在周峰看来,不少媒体将租购同权误读成“租客子女可以和持有房产者的子女获得同等机会入读省级小学”。实际上,这里所谓同权的“权”,应该是能获得分配入读小学的权利,但不是和拥有房产的本地户籍客户同等的优先权。

“你每年花几万房租,孩子就能和别人花几百万买学位房的上同一所学校,那别人会怎么想?”一位家长告诉《中国新闻周刊》,即使教育局同意,学位房家长也不会同意。

教育学者熊丙奇撰文认为,“在学区房热高烧不退的现实中,租购同权只是幻影,或者说只是房屋租赁市场的一个炒作点。”

另一个很现实的原因在于,目前的学位安排已经建立起了一整套规则,即使租购同权,要改变的可能性也不大。

以广州市的老城区越秀区为例,一所前省级小学每年提供的学位大概在200~250个之间,一般都是优先把指标给招生地段内的“有房有户者”,在遇到招生名额大于当年适龄“地段生”数量时,入读名额会出现空缺,才由其他“不完全房产户”“随祖辈”“随非直系亲属”“租户”“集体户”“拆迁户”等依次轮候补充。

广州市民陆阳的儿子去年刚读一年级,就读越秀区华侨外国语学校,这是一所创办于1955年的市级重点学校。为了确保孩子上学,陆阳从几年前就开始物色学区房,最终选定了华侨外国语学校周边的淘金华庭小区。

“当时的招生政策写得很清楚,首先确保父母占有完全产权的子女,其次是随祖辈入学的子女,而且要求父母名下不能在别的区有房产。”陆阳告诉《中国新闻周刊》,至于积分入学就读这个学校,听说过有这个政策,但从来没有见到过。

“名校的学位,一般排到第三顺位,也就是随祖辈入学,就已经占满了,基本不可能排到租户上。”周峰告诉《中国新闻周刊》,即使有了租购同权,依然要顺位往下排,“名校学位太少,只能优先满足有房的,还是买房的客户才能保证子女百分之百进去。”

周峰预测,此后将要出台的细则,应该不会采用“一刀切”的办法,而会实行“一区一策”,估计仍会先在郊区,特别是教育资源差距不太悬殊的板块内试验,待积累了足够的成功经验,才会逐步向市中心区过渡,“很难在越秀区实行,如果不能供应这么多学位,就很难做大的改革。”

引发的蝴蝶效应难以预估

与租房的父母一样,陆阳这样的有房有户家庭,也在关注租购同权政策,不过关注点显然不同。

“政策出来后,同事们都在议论,会有什么利好。”陆阳坦言,作为广州的事业单位员工,身边同事基本都属于有广州户口、有学位房的群体,“房租肯定要涨,而且还有一个更重要的问题,如果学位房拿来出租并且顺利上学,意味着房子的学位一般会占用5年。这期间房子如果打算出售,由于学位已经被占用,房产价值可能会打折扣,这部分隐性损失肯定要转嫁到租房者身上。”

类似的担忧已经出现。近期,广州本地媒体报道,“越秀区某地产中介曾遇到一份很苛刻的合同,租期6年,每年涨租5%~10%,而且这套房子的押金高达12万元。”原因在于,租客是一位家长,想租房挂靠户口,让孩子获得上学资格,而高额押金是房东收取的“户口挂靠费”和“学位占用费”。

不过,周峰对《中国新闻周刊》表示,经过他本人询问链家门店经理和其他中介,并与记者本人核对之后,确认这个事情并不真实。

在他看来,由于政策细则还没出台,而且已经过了2017年的招生时段,政策在短期内传递到租房市场的效果并不明显。

从链家的数据看,政策发布后,7月18~25日(8天)经广州链家新增可出租房源量比2017年7月10~17日(8天)微增0.6%,日均新增出租房源量624套。不过,后八天广州链家接待租客咨询比前八天增加3.9%,单日约514个租客与经纪人员沟通咨询。

在周峰看来,租客对该政策的关注度远高于业主,故而在短短数天内(特别是周末)加大了向中介咨询的频率。业主并没有因为政策初稿出台便积极将物业放租,暂时也没有对自己出租的物业提高租金。

不过,他坦言,这也只是短期状况,因为现在并非租赁旺季,“要看租金是否明显升高,要等到明年2~3月,有回流务工的群体,而且细则已经出台,并且临近招生报名的时候,要等半年时间。”

而在华南师范大学基础教育培训与研究院院长王红看来,租购同权是否会引发新的跨区租房现象,需要引起政策制定者的重视,“比如父母在白云区买了房,如果租购同权,可能会为了孩子上学,到优质教育资源集中的越秀区租房,甚至采取双保险的方案,这边买了房子,再去别的地方租房抢占学位资源。”

“你想象不到将来为了获取更多的政策红利,可能会引发什么行为。”王红告诉《中国新闻周刊》。她担心,在教育资源矛盾依然突出的时候实施租购同权,可能会给租赁市场和教育两方面都带来新的问题,“虽然政府希望租金不上涨,但是市场能控制得了吗?租赁市场热起来了,又会导致无房者不仅买不起房,也租不起房了。而对教育来说,最大的问题是,理论上同权,机会上均等,但如果没有这么多学位,最终的压力会落到学校和校长的身上。没有这么多学位,校长怎么办呢?”

“租购同权出来后,我首先的反应就是,为教育担忧。”王红坦言,政策的初衷是为了平衡租赁市场和商品房销售市场,本来是一个很单纯的经济政策,一旦和教育挂钩,就会把事情弄得非常复杂,“现在最怕的就是跟教育挂钩,很难想象会出现什么奇葩的效果。”

她认为,当年的大学扩招政策已经提供了前车之鉴。高校扩招,更多是从拉动内需角度出台的经济政策,但由于急剧扩张,给教育带来的冲击,给社会心理带来的震荡,直到很多年之后才慢慢消解,她对租购同权政策也有类似担忧。

“广州能有这样的魄力想要先行先试,是值得去期待的事情,租购同权一定是未来的趋势,应该这么做。但是不是现在马上这么做,需要有周详的论证。”王红认为,如果不能有充足的资源配套和完善的解决方案,会给教育带来非常大的困扰,“不要又给老百姓开了空头支票,最后大家空欢喜一场。”

(应采访对象要求,王霞、陆阳为化名)

声明:刊用《中国新闻周刊》稿件务经书面授权

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