广州将推10宗地块增城南沙成供应主力 出让条件好严格

日前，广州一口气公布了包括南沙、增城、海珠在内共计10宗商 住商服用地，将于本月底进行公开出让。本次共计出让面积达48.45万m2，其中商 住用地39.86万m2，纯商服用地8.59万m2，主要集中在增城、南沙两区。预计未来这两个区域仍将是土地市场的热点。

逾半推地要求定向引资

据悉，本次南沙6宗出让地中，3宗要求定向引入相关企业，增城出让的3宗用地均要求引进相关企业，如此大规模、普遍要求企业引进为近年首次出现，而且定向引资不再局限于纯商服用地，商 住商服混合用地亦开始带有这一要求，可见官方对于开发商拿地的条件限制越来越严。

业内人士表示“土地出让捆绑定向引资”将成为趋势，从目前的情况来看，未来大片用地待出让的花都湖片区、中新知识城、长岭居等沿用这一做法的可能性越来越大。除招商引资外，部分地块本身带有自持条件，亦值得关注。

根据广州中原研究发展部统计，2017年至今，增城已累计供应60万m2商 住商服用地，其中基本以商 住用地为主，为名符其实的供地大区，单区支撑起广州40%的供地量；而去年同期（1～7月），增城供应量为60.49万m2，全年供应78.94万m2，可见该区近年供地能力之强。

而南沙区虽然在今年上半年用地零成交（由于1～5月零供应），但踏入下半年随即迎来6宗用地共计37.2万m2出让，根据广州市国规委早前公布的《广州市2017年建设用地供应计划宗地表》显示，南沙2017年预计总供地量为75万m2，扣除本次出让的37.2m2，未来还有37.8万m2用地可供应，假如均能够顺利推出，预计南沙土地市场下半年活跃度将大幅提升并成为市场关注的热点。

拿地自持已成大势所趋

从此次推出的地块来看，大部分地块都要求放弃自持，其实这并非偶然。今年6月，万科以总价25.3亿元+70年100%自持竞得桂城平洲一宗占地超过5.5万平方米的商 住地，折合楼面价15300元/平方米，值得注意的是，万科此次拿地70年百分百自持，在广东省开创了先河。

在全国范围内，诸多城市土拍也陆续出现了“自持”条款：2016年11月，首创天恒中粮联合体拿下的北京海淀区地块，需要配建100%自持商品住房面积，10%自持商业办公面积；12月，万科和住总集团在北京拿下的海淀永丰两幅宅地和综合用地，需要100%自持70年；今年4月，杭州土地市场成交的5宗地块均要求开发商以不同比例地持有项目产权；天津土地市场，由融侨以总价33.55亿元摘得的张家窝地块，自持面积比例达到35%。

据不完全统计，近半年来，万科、保利、金地、龙湖、首开、融信等房企，在北京、广州、天津、杭州等地拿下的自持宅地或商地近20幅，支付地价款数百亿，自持比例从36%到100%不等。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，在一二线城市土地供应日益的当下，设定自持面积，提高了房地产开发企业的资金占用，实际上抬高了企业资金实力的门槛，是希望减少房企的竞争，降低地价上涨预期。另一方面，实力不济的中小房企无法分得一杯羹，也将被挤出核心城市。所以“只租不售”的形式不失为楼市调控的一种新的尝试。未来，这种“租赁型”用地比例也很可能进一步提升。

当房东考验房企长期运营能力

“只租不售”的土地出让实质上也对开发商提出了新的考验，销售收入的下降会使得房企现金流下降，另外，由于租赁投资回报率低会使利润减少，而住房长期租赁也需要一定运营能力。所以，未来开发商拿地不仅需要有“造房子”的能力，同时也要兼具资金运作的投融资能力以及项目长期运营能力。

对于以上三种能力，有地产人士表示，房企开发能力已经毋庸置疑，后面两种能力才是值得摸索思考的。房企是为此创立一条新的产品业务线，去适应新的拿地要求？还是引入长租公寓等战略合作伙伴，让专业团队去做专业分工？对此，同策咨询研究部有关人士表示，常说自持物业最难的部分是：自有资金+自融资本进行投资，形成巨大资金压力。而凯德商用的成功经验，以及万达商业的演变路径告诉我们，重资产已经过去，轻资产时代来临。而轻资产运作上，重资产通过REITs退出在目前看来比IPO要靠谱。然而国内目前只有“类REITs”，实际上就是私募基金+回购条款。与其说是类REITs，更不如直接说就是私募基金（有的嵌套一个资管计划）。因此，在解决方案上可以利用私募基金孵化REITs。REITs上市之前由基金持有，实际是在给REITs攒资产包，养资产。基金和REITs之间的关系，先设立基金，然后不断按照REITs要求去做出结构。当投资者占到一定比例的时候，是可以上市的。

从运营模式来看，长租公寓和养老公寓的形式，避免了部分成本投入。长租公寓能满足原类住宅人群的居住需求，养老公寓是政府鼓励的服务行业。前者一般产权被机构买家整体购买后，整个运营过程涉及到两个节点的合作关系：首先，机构买家和运营方之间的业主和运营方关系；其次，运营公司的内部股权关系，由几方共同合作成立运营公司。而后者通过引入养老服务机构，运营养老公寓，在公寓运营稍微成熟后，将产权整售给金融机构买家，实现退出。

分析人士指出，表面上看，在核心城市土地日益的当下，开发商能拿到土地，可以说就是拿到了和市场博弈的筹码，因此即使出让条件如此苛刻，开发商仍旧会恐慌性买地，没有土地储备的房企就会被淘汰出局。但实际上，拿得了地，对于自持部分找不到盈利模式，也未必解得了套。因此，企业可结合自身情况综合分析考虑确定盈利模式。对于未拿地、新拿地未建项目，开发商打算自持物业的情况，面对政策也可以采用灵活的建设方式。

推地情况分析

海珠

昌岗中路100号

橡胶新村东部地块

地块情况：作为本次土拍中唯一的中心区用地，加上3月出让的同区石岗路地块成为广州市出让单价的新标杆，因此本次昌岗中路100号橡胶新村东部地块备受关注，该地块总用地面积为1.45万m2，总计容建面为9.83万m2，但目前已建有一栋回迁楼，直接扣除计容，此外要求中小户型比例不得低于60%。值得一提的是，该宗地块曾经有2次挂牌历史，第一次挂牌在2007年，当时保利曾以总价1.95亿竞得，后因故退出；其后地块曾于2014年再次挂出，起拍价为9.57亿，后来因故中止出让，今年7月该地块将进行第三次出让，目前起拍总价为12.76亿，起拍楼面价约1.6万元/m2，需要指出的是该地块仍然存在债权债务问题待解决。

广州中原研究发展部认为，由于该宗用地面积较小，总价压力相对适中，地处老城区地段“买少见少”，因此出现各路开发商抢食、大比例自持的情况或将会发生。

此外，该地块位于传统海珠区居住板块宝岗，周边地铁、公交、公路布局完善，距离8号线宝岗大道站500米，周边有公交总站，来往客村、珠江新城等交通线路多。地块东侧临近江南西商圈，西侧距离乐峰广场等商业配套约800米；周边幼儿园、小学均有分布。

周边楼市：地块周边以二手项目为主，优质小区楼盘翠城花园、光大花园价格在4.8万～5.3万元/m2之间，而楼龄较长，居住环境一般的楼梯楼价格在1.9万～2.1万元/m2之间，部分后来加装电梯的二手单位价格在2.4万～2.6万元/m2。

增城

荔城街五一村A17041地块

地块情况：该地块位于荔城板块，总占地面积1.95万m2，计容建面16.15万m2，为商 住商服用地，带有公司注册、定向企业引入、部分自持等严苛条件，其起拍楼面价8237元/m2。该地块区位条件优越，北端临近增城万达广场，与地铁21号线增城广场站相距约1公里，南端临近增城区府、增城大剧院等建筑，其周边为增城重点发展的挂绿湖规划核心区，东侧距离增江河约1公里，周边为大盘、别墅区，西侧临近主干道荔新公路，因此该地块交通、商业、居住环境条件均具备。

周边楼市：目前荔城板块较优质的临河一手项目价格在2.3万元/m2以上，目前大部分楼盘处于待售情况；而二手项目价格在1.4万～2万元/m2，具体价格视乎区位条件、开发商知名度等情况而定，主要卖点为居住环境。

永宁街长岗村A17048、A17083地块

地块情况：长岗村A17048、A17083为南北相连的两宗地块，位于北部的长岗村A17048占地面积4.33万m2，起拍总价为25.26万m2，需引进金融产业总部。长岗村A17083位于南端，总占地面积3.52万m2，总起拍价16.15亿需引进汽车零部件总部。两宗地块西、北端被碧桂园凤凰城“包围”，南端临近新塘商圈，东侧为未来地铁13号线新塘站以及TOD，此外广园快速路环绕，因此配套、交通便利度均较好。

周边楼市：目前新塘板块一手可售项目较少，即使有亦以尾货居多。标杆楼盘碧桂园凤凰城价格在2万～2.4万元/m2之间，而新塘大润发周边优质二手项目价格在1.8万～2.4万元/m2之间，地块东北侧，接近增城经济技术开发区的楼盘，价格在1.5万～1.6万元/m2之间。

南沙

南沙体育馆北侧2017NJY-4地块

地块情况：该地块位于蕉门河板块，紧邻南沙体育中心，总占地面积8.7万m2，总起拍价16.8亿，涵盖居住、商服用途，其中要求引入文化体育产业类总部、部分商业地需自持、配建等。此外该地块建筑物由于涉及体育中心及周边规划，在设计、建筑布局上条件亦比较严格。

据悉，该地块地处蕉门河中心区以南河边，周边有体育中心、公园等规划，景观、自然环境条件极佳；交通方面，离地铁4号线站点比较远，目前周边有公交站布局，但线路较少；而公路交通则相对比较发达，该地块距离京珠高速入口约500米。配套方面，离金洲商圈约2.5公里，离万达约1.5公里，徒步来往比较远，需待未来金茂综合项目建成，则可共享商业配套。

周边楼市：目前地块周边一手项目价格在2.2万～2.5万/m2之间，作为南沙未来政商务重心的“蕉门河中心区”，发展以珠江新城作为模板，加上自然环境条件佳，因此目前楼盘定价属区内中高水平；二手项目价格则在1.9万～2.2万/m2之间。

黄阁镇莲溪村2017NJY-5地块

黄阁镇南涌口村2017NJY-6地块

地块情况：黄阁镇莲溪村2017NJY-5地块占地5.98万m2，总建筑面积为15.83万m2，需与莲溪村签订开发协议，目前总起拍价为12.85亿，折合楼面价8120元/m2；该地块位于地铁4号线黄阁汽车站西侧，地铁出行便利度较高。同时临近通往番禺、接驳众多高速公路的市南大道，方便私家车业主来往市区。该地离商业配套较集中的黄阁镇中心约1公里，且无大型综合体配套，以村镇级配套为主，有待改善。

黄阁镇南涌口村2017NJY-6地块总占地面积达9.2万m2，为本次南沙出让地中占地面积最大的地块，其计容建面为23.05万m2，折合楼面价8020元/m2，该地块需与南涌口村进行开发协商。相比起莲溪村2017NJY-5地块，该宗地块离地铁站距离较远（离地铁黄阁站3公里），同时远离黄阁镇中心，但由于占地面积大，未来可在小区内建立相对完善的配套。

周边楼市：由于2017NJY-5与2017NJY-6同属于黄阁板块，相距约2.8公里，因此周边楼市情况相似。两宗用地所在的黄阁板块主要在售新盘为南沙保利城，均价2万元/m2，此外，楼龄较短的小区二手项目价格在1.4万～1.7万元/m2之间，由于周边多主干道，主要为汽车厂、暂无重大规划等因素，黄阁板块买家一直以汽车城员工以及上下游产业员工为主，市场热度不及金洲、蕉门河、南沙湾等板块，居住环境、周边配套有待改善。

南沙街坦头村2017NJY-7地块

地块情况：该地块位于南沙传统楼市板块“金洲”，占地面积4.67万m2，计容建面为13.38万m2，与去年11月以楼面价11772元/m2出让的坦头2016NJY-4地块相距约800米。地块所在板块为南沙“老城区”，生活氛围浓厚、居住环境较好，金洲商圈距离其约1公里；地块周边主要为大型楼盘、山体等，环境较佳；但地块离地铁较远，需要接驳公交，因此通勤效率一般。

周边楼市：由于生活配套完善、周边自然环境较佳，因此金洲板块目前一手项目价格在2.1万～2.3万元/m2，优质二手价格在1.4万～1.6万元/m2之间。

灵山岛尖2017NJY-2

2017NJY-3地块（商服）

地块情况：两宗用地为商服用地，在南沙自贸区板块划分中属于明珠湾起步区。2017NJY-2占地面积4.95万m2，要求竞买人集团包含金融业板块，总资产不低于2000亿。2017NJY-3要求竞买人从事交通建设及运营，总资产不低于3500亿，此外还有自持、迁入总部等要求。

两宗用地距离约800米，灵山岛尖之前的出让纪录为2014年11月，分别出让1.2万m2商服用地予南沙城投集团，出让5.38万m2予中交集团，其出让楼面价为4100元/m2。作为当时全市首例引进大型央企合作建设的大型基础设施综合项目，灵山岛尖综合开发项目受到各方关注，而本次再定向出让商服用地，将为灵山岛尖日后发展再添筹码。从区位条件来看，灵山岛尖通过凤凰一桥、坦尾桥与蕉门河中心区相连接，未来灵山岛尖企业、人才流入将带动蕉门中心区商业、住房等各方面发展，存在互惠互利关系。

周边楼市：蕉门河-明珠湾起步区为南沙商用项目比较集中布局的板块，与本次两宗出让地块相距较近的中交汇通中心预计即将推出写字楼、商铺产品，而目前可售项目多集中在蕉门地铁站周边，商铺价格在3万～5万元/m2之间，写字楼价格在2.2万元/m2上下；此外值得一提的是，蕉门河一带近来通过定向引资的方式引入不少优质企业优质项目，未来金茂、中铁建等项目商用部分亦将推出市场。