广州

广州将推10宗地块增城南沙成供应主力 出让条件好严格

2017年07月17日来源:信息时报本地楼市责任编辑:lpw-xzl

日前,广州一口气公布了包括南沙、增城、海珠在内共计10宗商 住商服用地,将于本月底进行公开出让。本次共计出让面积达48.45万m2,其中商 住用地39.86万m2,纯商服用地8.59万m2,主要集中在增城、南沙两区。预计未来这两个区域仍将是土地市场的热点。


逾半推地要求定向引资


据悉,本次南沙6宗出让地中,3宗要求定向引入相关企业,增城出让的3宗用地均要求引进相关企业,如此大规模、普遍要求企业引进为近年首次出现,而且定向引资不再局限于纯商服用地,商 住商服混合用地亦开始带有这一要求,可见官方对于开发商拿地的条件限制越来越严。


业内人士表示“土地出让捆绑定向引资”将成为趋势,从目前的情况来看,未来大片用地待出让的花都湖片区、中新知识城、长岭居等沿用这一做法的可能性越来越大。除招商引资外,部分地块本身带有自持条件,亦值得关注。


根据广州中原研究发展部统计,2017年至今,增城已累计供应60万m2商 住商服用地,其中基本以商 住用地为主,为名符其实的供地大区,单区支撑起广州40%的供地量;而去年同期(1~7月),增城供应量为60.49万m2,全年供应78.94万m2,可见该区近年供地能力之强。


而南沙区虽然在今年上半年用地零成交(由于1~5月零供应),但踏入下半年随即迎来6宗用地共计37.2万m2出让,根据广州市国规委早前公布的《广州市2017年建设用地供应计划宗地表》显示,南沙2017年预计总供地量为75万m2,扣除本次出让的37.2m2,未来还有37.8万m2用地可供应,假如均能够顺利推出,预计南沙土地市场下半年活跃度将大幅提升并成为市场关注的热点。


拿地自持已成大势所趋


从此次推出的地块来看,大部分地块都要求放弃自持,其实这并非偶然。今年6月,万科以总价25.3亿元+70年100%自持竞得桂城平洲一宗占地超过5.5万平方米的商 住地,折合楼面价15300元/平方米,值得注意的是,万科此次拿地70年百分百自持,在广东省开创了先河。


在全国范围内,诸多城市土拍也陆续出现了“自持”条款:2016年11月,首创天恒中粮联合体拿下的北京海淀区地块,需要配建100%自持商品住房面积,10%自持商业办公面积;12月,万科和住总集团在北京拿下的海淀永丰两幅宅地和综合用地,需要100%自持70年;今年4月,杭州土地市场成交的5宗地块均要求开发商以不同比例地持有项目产权;天津土地市场,由融侨以总价33.55亿元摘得的张家窝地块,自持面积比例达到35%。


据不完全统计,近半年来,万科、保利、金地、龙湖、首开、融信等房企,在北京、广州、天津、杭州等地拿下的自持宅地或商地近20幅,支付地价款数百亿,自持比例从36%到100%不等。


同策咨询研究部总监张宏伟表示,在一二线城市土地供应日益稀缺的当下,设定自持面积,提高了房地产开发企业的资金占用,实际上抬高了企业资金实力的门槛,是希望减少房企的竞争,降低地价上涨预期。另一方面,实力不济的中小房企无法分得一杯羹,也将被挤出核心城市。所以“只租不售”的形式不失为楼市调控的一种新的尝试。未来,这种“租赁型”用地比例也很可能进一步提升。


当房东考验房企长期运营能力


“只租不售”的土地出让实质上也对开发商提出了新的考验,销售收入的下降会使得房企现金流下降,另外,由于租赁投资回报率低会使利润减少,而住房长期租赁也需要一定运营能力。所以,未来开发商拿地不仅需要有“造房子”的能力,同时也要兼具资金运作的投融资能力以及项目长期运营能力。


对于以上三种能力,有地产人士表示,房企开发能力已经毋庸置疑,后面两种能力才是值得摸索思考的。房企是为此创立一条新的产品业务线,去适应新的拿地要求?还是引入长租公寓等战略合作伙伴,让专业团队去做专业分工?对此,同策咨询研究部有关人士表示,常说自持物业最难的部分是:自有资金+自融资本进行投资,形成巨大资金压力。而凯德商用的成功经验,以及万达商业的演变路径告诉我们,重资产已经过去,轻资产时代来临。而轻资产运作上,重资产通过REITs退出在目前看来比IPO要靠谱。然而国内目前只有“类REITs”,实际上就是私募基金+回购条款。与其说是类REITs,更不如直接说就是私募基金(有的嵌套一个资管计划)。因此,在解决方案上可以利用私募基金孵化REITs。REITs上市之前由基金持有,实际是在给REITs攒资产包,养资产。基金和REITs之间的关系,先设立基金,然后不断按照REITs要求去做出结构。当投资者占到一定比例的时候,是可以上市的。


从运营模式来看,长租公寓和养老公寓的形式,避免了部分成本投入。长租公寓能满足原类住宅人群的居住需求,养老公寓是政府鼓励的服务行业。前者一般产权被机构买家整体购买后,整个运营过程涉及到两个节点的合作关系:首先,机构买家和运营方之间的业主和运营方关系;其次,运营公司的内部股权关系,由几方共同合作成立运营公司。而后者通过引入养老服务机构,运营养老公寓,在公寓运营稍微成熟后,将产权整售给金融机构买家,实现退出。


分析人士指出,表面上看,在核心城市土地日益稀缺的当下,开发商能拿到土地,可以说就是拿到了和市场博弈的筹码,因此即使出让条件如此苛刻,开发商仍旧会恐慌性买地,没有土地储备的房企就会被淘汰出局。但实际上,拿得了地,对于自持部分找不到盈利模式,也未必解得了套。因此,企业可结合自身情况综合分析考虑确定盈利模式。对于未拿地、新拿地未建项目,开发商打算自持物业的情况,面对政策也可以采用灵活的建设方式。


订阅楼市资讯
  • 意向区域
  • 价格