广州买房遇上限购 购房合同加上这句话避免违约

在全国两会召开前后，新一轮楼市调控潮汹涌来袭，截至目前，包括北京、广州、长沙、石家庄等在内的全国17个城市启动或升级了限购限贷举措，22个城市出台措施对本地楼市进行调控，让很多潜在的购房者一夜之间失去买房资格。

那么，对于那些在调控政策前后签合同的购房者会不会遇到什么纠纷呢?小编了解到，一个北京的购房者在北京出台“非京籍购房由原来的连续5年改为连续60个月”的政策条约之后，失去了购房资格，但是，他当时已经签订买房合同，他付给卖方的20万定金，付给中介的13万中介费都有可能要打水漂了。主要是因为，政策调控这样的不可抗力，让该购房者被迫弃房而导致的违约。

尽管当时签订的合同里有一条这样的规定：“如果遇到不可抗力，导致合同无法执行的话，由买卖双方协商解决。”但是，协商意味着无法可依，收到钱的卖方和中介自然不担心，可对买方就十分不利。

对于这样的案例，业内人士提醒称，现在房产政策变动频繁，即使赶在政策发布之前签了合同也没用，因为政策以网签时间为准。业内人士建议，所以如果打算近期买房的话，一定要在合同里写清楚两个事项：(1)定义清楚什么是不可抗力。如果有可能，把房产政策变动列为不可抗力，并专门在合同里列出。(2)约定定金规则。比如如果遇到不可抗力，定金和中介费需全额返还给买方。

房屋买卖合同，是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。是房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，具有法律效力。很多人签购房合同时都会仔细检查合同的条例内容，但细节上的疏忽，很可能就会产生不同的法律后果。那么，在签订合同时应该注意哪些问题呢?

(1)需认准签约主体。在商品房销售当中，有些开发商会委托中介公司代销楼盘。因此可能会出现个别中介采用“一房多售”等方式，骗取房款后携款潜逃的现象。业主签订《商品房买卖合同》时，一定要注意合同相对方的签约主体是《商品房预售许可证》上标明的公司，且交易中涉及的其它书面文件、材料也应由开发商出具，而不应由《商品房预售许可证》以外的其它任何人签约或盖章。

(2)逐项查看尽可能不漏项。对商品房销售许可证、坐落位置、设计用途、建筑结构、面积等和土地来源情况及年限这些重要内容都应逐项认真填写，并且审读清楚，这些条款关乎所购房屋的合法性。如果只是潦草地看一眼就很容易被钻空子。比如最终发现对方根本没有销售许可证和土地使用权证时，却很难证明对方的欺诈，因此还是应该将这些内容明确地写出来，以防后患。

(3)看开发商是否具备“五证”。五证分别是建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、商品房预售许可证。其中，最主要的应该看两证，国有土地使用证和预售许可证。购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

(4)签约时要注意房屋质量问题。购房者应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。

(5)注意合同文本中补充协议的内容。购房者应谨防有些开发商，将示范合同文本中保护交易公平的条款，通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。

(6)注意约定违约责任。违约责任包括：签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房，不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。这些违约责任都要注意，否则，容易签了开发商的霸王条约。

限购调控升级之后，拥有购房资格的购房者相信也会更加珍惜手中的购房资格，既然有购房资格，为了能够顺利买到心水房，那么，签订购房合同也应该足够重视。