想买房的注意了，这些问题你弄清楚了吗？

人生最大消费/投资：买房，相信很多人在这个领域多数是小白鼠。不要只知道首付30%，这些不是你真正一次性支付的金额其实很多坑的。这里面门道很多，且听我一一讲解！

坑很多

各个城市购买资格

• 一线城市：

• 北京：本地户口、外地（工作居住证、5年社保）

• 上海：本地户口、外地（前3年内在本市累计缴纳2年以上的社保或个税缴纳证明）

• 深圳：本地户口、外地（5年社保）

• 广州：本地户口、外地（前5年内在本市累计缴纳3年以上的社保或个税缴纳证明）

各城市购买的首付比例、贷款政策对照表

限购和限贷政策汇总

• 如果是投资类群体在其他热门城市购买收到多个维度的限制：购买资格、首付比例

各场景的税种和比例

• 新房

• 契税：低于90平米按照总房款的1%征收，90平米以上按总房款的1.5%征收

• 印花税：总房款的0.05%

• 二手房

• 不满2年：营业税（5.65%）、个人所得税（税率交易总额1%或两次交易差的20%）、契税（同新房1%-1.5%）

• 满2年：个人所得税（税率交易总额1%或两次交易差的20%）、契税（同新房1%-1.5%）

• 满5年：契税（同新房1%-1.5%）

普通住宅和非普通的差异，对贷款和税率的影响

以北京为例，非普通住宅主要2类

• 单套建筑面积在140平方米以上(含140平方米);

• 实际成交价格高于该区市场指导价1.2倍以上(不含1.2倍)

影响非常大，主要如下影响

• 税收更严格：营业税（满2年，按照差额的5.65%。不满2，按照全额征收5.65%）、个人所得税（满5年仍然征收，差额的20%）

• 衍生出来的问题：

• 规避的影响：为了把房子不认定为非普住宅那么将网签价降低，但贷款额度最高是网签价*70%，所以你的首付款就会高很多。比如400w是非普标准，房子本身500w。则首付=500-400*70=220w（远远高于500*30%=150w）

• 不规避的影响：好处在于贷款金额为总价的70%，坏处在于税多了几十万

贷款额度的影响因素

• 网签价、评估比例

  最高贷款金额=网签价*70%*评估比例（一般是9成，新一些房子可以9.5成）

• 收入影响月供

  月供最大额=（家庭总收入税前+公积金收入-其他贷款月供）/2

常见的选房标准

• 地段：成熟地段配套好，当然不成熟也可能意味着增长空间大（比如，未来可能通地铁就会飙升）

• 楼层：

• 花园洋房：总楼层在10层以内，2-5层都不错

• 高层：千万不要买底层采光差，最高的层数一般是总楼层的2/3（比如30层的，选择20层就不错）

• 户型：这个看地区，北方阳光直射少最好户型是南北通透。南方直射多，正南朝向会比较热。

• 禁忌：最好不买临街、最好不买1层